文档介绍：中国铁建黄土岗项目营销策划方案北京思源兴业房地产经纪有限公司 2010 年2月稳健开发、实现价值、提升品牌项目开发目标理解 2 报告形成思路项目定位及规划设计项目定位及规划设计营销方案及经济测算营销方案及经济测算全篇总结全篇总结 3 本体与开发环境分析本体与开发环境分析营销保障措施营销保障措施本体与环境本体分析?区位?交通?四至?指标?小结开发环境 4 区位、交通城市西南部、京开沿线、南三环与南四环之间,交通条件便利本体与环境本体分析?区位?交通?四至?指标?小结开发环境 5 项目四至项目周边整体环境较差, 铁路与高速对项目影响较大。周边环境对项目品质有较大制约本体与环境本体分析?区位?交通?四至?指标?小结开发环境 6 规划指标规划条件总占地面积 208628 ㎡规划建筑面积 247620 ㎡其中:建设用地面积 99048 ㎡容积率≤ 代征地面积 109580 ㎡建筑密度≤ 25% 规划用途居住用地建筑限高≤ 60 米宗地中将配建 6万㎡建筑规模的“公共租赁住房”和6万㎡建筑规模的“限价商品住房”政策房对项目档次有一定影响本体与环境本体分析?区位?交通?四至?指标?小结开发环境 7 小结周边环境及政策房对项目影响较大容积率拆分有限周边环境政策性房 容积率本案打造纯高端住宅产品具有一定困难 60 米限高本体与环境本体分析开发环境?城市发展?经济环境?市场环境?竞争环境?小结8 城市发展——重心向南部倾斜,提升本案价值 09 年 11 月5日,北京市发改委等部门宣布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》。 10 年1月 29 日, ,《北京南部地区规划实施纲要( 2010 年— 2020 年) 》已通过市政府专题会和市委专题会的审查同意,今年将进入正式启动实施阶段。本体与环境本体分析开发环境?城市发展?经济环境?市场环境?竞争环境?小结9 2009 年城市 GDP 顺利完成“保九”增速,人均 GDP 突破万元(美元)大关 2010 年北京市 GDP 增速预期同为“保九”经济环境——先抑后扬、成绩瞩目 10 市场环境——政策梳理时间相关政策 09-4-29 商品房开发资本金降低,缓解开发企业资金压力。 09-7 月下旬银监会:严格控制二套房贷政策。 09-09-2 严管二手房“黑白合同”。 09-09-7 建行收紧首套房贷。北京银监局加强存量房贷风险管理。 09-11-12 楼市优惠政策是否终止 12月份中央经济工作会议定。 09-12-7 中央经济工作会议,将“保增长、调结构、深化经济体制改革”列入 2010 年主要任务。 09-12-9 国务院常务会议明确取消二手房营业税优惠政策。 09-12-14 加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。 09-12-23 财政部与国家税务总局出台二手房营业税征收细则。 09-12-24 国土局再出重拳,挂牌督办 9省 18宗房地产开发闲置土地。 2010-1-5 住建部:继续加强楼市调控抑制房价过快上涨。 2010-1-10 国务院:关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国 11条)。 2010-1-13 央行上调准备金率遏制信贷。 2010-2-4 北京市基准地价上调听证,预计部分基准地价上调至 ~2 倍。本体与环境本体分析开发环境?城市发展?经济环境?市场环境?竞争环境?小结