文档介绍：重庆奥林匹克花园 四期方案汇报
重庆奥林匹克花园置业有限公司
2006年04月12日
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第二部分：市场分析
一、区域住宅市场成长情况
二、区域市场供应特征
三、区域内可借鉴案例分析
四、大一号地块市场定位
五、区域内供应产品特征
六、区域市场目标客层研究
七、四期目标市场定位及产品定位
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一、区域住宅成长情况
1、区域住宅市场简述
形成时间：
北部新区位于重庆北部，于2001年挂牌成立。
北部新区经开园的房地产开发始于2003年，该区域内大盘云集，开发商整体水平较高，而且2004年在奥园的带动下，“重庆向北”成为市场公认的趋势。
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各档次住宅区域内分布状况：
2005年前以中大户型的别墅、联排、花园洋房为主；2005年后除上述产品外出现高层项目并将持续增多。
别墅项目（8000－10000元/平米）：
龙湖蓝湖郡、保利高尔夫花园
联排、洋房项目（3200－4800元/平米）：
奥园、金科天湖美镇、棕榈泉国际公寓、融科蔚城、建工未来城、中央美地、协信TWON城、龙湖弗莱明戈、爱家丽都、绿地翠谷、和黄项目
高层项目（2800－3800元/平米）：
金科观天下、复地上城、龙脊金山名都
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购买人群变化：
2005年前高端、中高端客户为主：
各项目依托区位发展前景、各自的自然景观以及规划产品的优势，被重庆中高端人群的迅速认可接纳。
2005年后中端大众客户开始进入：
在2005年下半年开始区域发展势头及市场关注度回落，而各项目因为容积率压力等原因，市场出现中端产品且供应量将进一步增大。
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（1）2001-2004年住宅交易面积（单位：万㎡）
(上市量与成交量对比图表)
2、北部新区住宅市场各项指标成长状况
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（2）2001-2004年住宅交易均价走势（单位：元/㎡）
注：以上数据按建筑面积统计
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二、区域市场供应特征
1、北部区域各档次产品供应状况
随着国家相关宏观调控措施的出台，重庆房地产市场销售遇到了较大的阻力，销售价格虽然未出现下降的趋势，但在市场供应量居高不下的情况下绝大多数楼盘出现较大幅度的销售速度下滑，而作为重庆近几年住宅市场最为活跃的北部区域（江北、渝北及北部新区），区域内多数项目也随着整个市场行情的波动出现较大幅度的下滑。
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产品类型
项目名称
总占地面积
总建筑面积(㎡)
容积率
推盘量
推盘时间
产品形式
主力户型（㎡）
销售均价（元/㎡）
销售状况
别墅联排
蓝湖郡
1600亩
65万
360套
2005年7月-12月
联排别墅
220-280
6800
联排60%左右，独立80%左右
133套
独立别墅
300-500
11000
保利高尔夫
1200亩
24万
152套
2005年6月
独立别墅
350-480
10000
80%左右
协信TWON城
210亩
28万
119套
2006年2月
西班牙洋楼
170-240
5800
90％左右
该类产品区域内其他楼盘中均有供应，但整盘供应的只有这几个项目而且市场接受度较高，主要是该区域良好的环境及发展前景被消费者接受，加之各项目自然景观较好，目前是重庆市公认的“富人区”。
附表一：别墅联排产品
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产品类型
项目名称
总占地面积
总建筑面积(㎡)
容积率
推盘量（套）
推盘时间
产品形式
主力户型（㎡）
销售均价（元/㎡）
销售状况
洋房为主
龙湖弗莱明戈
110亩
8万
487
2006年3月
西班牙洋房
150-310
4750
不到50%
天湖美镇
500亩
40万
270
2005年1月
花园洋房
125-196
4300
90%以上
500
2005年4月/12月
花园洋房
85-197
4600（多层3800）
重庆奥园
3300亩
250万
691
2005年4月
花园洋房
87-160
3800
45%左右
470
2005年10月
叠拼、洋房
洋房100-170叠拼190-205
洋房4200、叠拼5300
洋房80套、叠拼50套
棕榈泉
1200亩
80万
2005年该项目未推出新的供应量，基本以消化2004年推出的少量尾房为主，供应量出现断档