文档介绍：摘要
迅速发展的房地产市场是近年来中国经济一道亮丽的风景线,其中飞速上扬的房地
产价格也引起了多方的关注,以及对于房地产价格是否存在泡沫的争论。本研究主要对
房地产市场泡沫经济的形成进行了理论探讨,并结合上海、杭州等实际情况,对我国房
地产市场现状是否存在泡沫以及泡沫是否会崩溃进行初步研究。
本文首先在对泡沫经济进行文献综述的基础上,对国内外泡沫经济的演变年
代日本泡沫经济的崩溃、年东南亚金融危机进行回顾,并从中分析出经验教训
对房地产市场价格泡沫的分析,一般是在股票市场股利折现模型的基础上,来分析
房地产市场的价格泡沫而本文借鉴了袁志刚和樊潇彦,房地产市场理性泡沫
模型,分析了房地产价格泡沫的微观形成机制。认为由于银行的信贷扩张,包括面向开
发商的贷款,以及面向消费者的消费贷款,突破了房地产市场原有的平衡,从而推高了
房地产市场价格,形成泡沫。主要结论银行体系的信贷扩张以及货币政策的扩张对房
地产泡沫的形成有重大的推动作用。其后,又分析了影响房地产价格泡沫的若千宏观经
济因素,如通货膨胀,股票市场发展,宏观经济增长率等。
第三章回顾了对我国房地产市场自年来开始的发展,并重点分析了近年来实行
的土地成本上升,建筑成本上升,房地产信贷政策等与房地产泡沫形成的关系。
在此基础上,结合我国房地产市场发展的实际情况,逐个国内外对于房地产泡沫的
判断与分析指标,如空置率、投资性购房占整体购房比重、房地产贷款占整个金融体系
贷款的比重等。最终选择可控、可测并且与房地产市场密切相关的七个指标构成我国的
房地产价格泡沫防范体系房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例,房地产
贷款占整个银行体系贷款比重,投资性住房占整体购房比重,房价收入比,房地产投资
开发增幅与增长率之比,土地价格增长指数与增长率之比和商品住宅预售指
数与增长率之比。并对每个指标设置了预警线和警戒线两个层次。
在此基础上,依据该指标体系,对我国以及上海的房地产市场进行分析,得出结论
我国房地产市场虽然近年来发展比较迅速,但是整体房地产的价格水平仍然没有超过警
戒线水平,但是己经超过了预警水平,出现过热,必须加以适当的政策调控,防止金融
危机的爆发。最后,本文对我国房地产市场泡沫崩溃的预防提出相关的风险防范的政
策建议。
关键词房地产价格泡沫防范体系泡沫经济理性泡沫房地产信贷扩张
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导论
追溯泡沫事件历史,可说由来己久年发生的荷兰郁金香泡沫、年
发生在巴黎的密西西比股市泡沫以及随后在伦敦发生的南海股市泡沫,都是比较经典的
泡沫经济案例。上个世纪年代末年代初的大萧条,以及年代末日本经济的崩
溃,还有年代末互联网经济的崩溃,都引起了经济学界对泡沫经济的研究。年,
一位苏格兰历史学家查尔斯·麦凯写了一本名为《异常而普通的妄想与群集性的狂想》
的书,该书详细讲述了世纪和世纪欧美发生的几次金融浪潮和泡沫经济,这是文
献中第一次提到泡沫这个词。
我国的房地产业,从年开始,进入新的繁荣周期以来,对促进内需和国民经
济增长,做出了不小的贡献。但是,随着房地产业的发展,房地产的价格与日俱增,特
别是上海、杭州、北京等地区房价上涨较快,从而也引起了关于房地产市场是否存在价
格泡沫的广泛争论。
第一节泡沫经济定义
一、泡沫的定义
关于泡沫的定义,目前经济学家还没有统一的定论。年出版的《帕尔格雷夫
英文大字典》给泡沫经济下的定义是“任何高度投机的不良商业行为。”但是这个说法
似乎还不够准确。于是,年版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用著名经济学
家,前美国经济学会会长金德尔伯格的话重新定义泡沫经济“泡沫状
态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始
的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主—这些人一半只是
通过买卖牟取利润,面对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨
价常常伴随着与预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终。通常‘繁荣’
的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就
是以暴跌恐慌形势出现的危机,或者以繁荣的逐渐消退而不发生危机。”孟虽然这个
定义是从泡沫经济形成的原因来说的,并没有完全揭示出泡沫经济的内涵。从市场交换
的角度看,泡沫经济是一种价格现象,表明某一项资产的价格很高,而且有上涨的趋势。
其实泡沫经济是指一资产的现实市场价格在短期内不断迅速上涨,与其实际价值之间差
距幅度过大,并迟早要回归到实际价值上来。当这种资产的现实市场价格回归到实际价
值时,即泡沫经济的破灭。但这种回归往往具有急剧的、难以预