文档介绍：瑞泽苑营销策划方案
纵观现今国内地产市场，高压紧缩政策明暗两线双管齐下；楼价防线一触即溃；客户持币等待观望。销售量下降，降价声不断，房市低迷混乱。政策导向不明,整个行业处于危机四伏之中。在这样的环境之中，瑞泽苑小区要开盘销售，怎样才能保证完成经营计划，冲出重围，立于不败之地？对未来国家政策把握至关重要；对地区形势的判断不能偏离；对营销策略的使用必须灵活准确。
1、国内外经济大势判断
全球经济一体化趋势不可逆转，以经济建设为中心的国家将走向繁荣，以军事和政治斗争为主的国家将走向衰落。欧债危机将按下葫芦浮起瓢，欧洲一体化将在充分洗牌之后才能逐步趋于完善和统一。美国的强权政治将会继续。中东和非洲的乱局一时难以平息。因此针对伊朗的战争将不可避免，只是方式方法不同，会更巧妙意想不到。引发大规模世界战争的可能性不大，而以色列被带进不可避免。十年之内中国领导人越无能越好。伟大民族的复兴之路是历史选择不可阻挡。2012年国内房市：泡沫地区的降价是必然；地产企业的洗牌是必然；明面的楼市调控政策不变；地方政府的调控和救市将在十字路口徘徊；在政策边线游走；而中央政府实际实行的是“拖延割肉政策”。此不再详细论述。
2、2012年兰州地区楼市分析
兰州市地处西北交通枢纽，省会城市算二线市，经济发展和改革开放意识算三四线城市。楼市空置率和存量有限，每平米均价在7000元左右。可开发建设的空地有限，所以降价空间有限；唯一造成价格波动的因素是秦王川新区有没有足够的吸引力。如果兰州市房价不出现大波动，则红古区房价就不会波动。海石湾镇属于环境学原理中四神具住，财源滚滚的绝佳之地。因路网和方大碳素有所破坏。经济基础雄厚，风土人情较浓；开放程度不够。地产市场处于新兴发展阶段。窑街煤电集团公司的经济动向对海石湾地产市场影响要大过国家政策。随着城市规划的调整和环境治理，地产前景光明。
营销策略在下文中详细论述。
一、项目概况
瑞泽苑位于红古区海石湾东口，是一个集商业、住宅的综合项目。总建筑面积：68000平方米。㎡，㎡，㎡。住宅总户数344户左右。公寓现在确定的有局部4层和全段5层共64套。商铺可销售商铺一层为24间，面积为2000平方米左右。
1、关于综合楼的概况：综合楼即将封顶。近日，在项目的西段将售楼处修建成功，准备在本月30号正式开张使用。
2、关于住宅楼的概况：瑞泽苑住宅楼采用明朗的中式建筑风格，配以西方的绅士建筑外立面。把中国特色的文化和西方文化融入其中，户型多样，面积从80平方米到120平方米不等。有五种户型，分别为两室两厅一卫85 m2（112套）、两室两厅一卫88 m2（12套）、三室两厅一卫109m2（12套）、三室两厅一卫100m2（88套）、三室两厅两卫120 m2（44套）
二、项目特点：
1、调整后的小区配置仍然显得商业较多。盘活商业地产，是一个销售周期的难题解决也是该项目营销策划的难点和重点。
2、项目位置，以目前的发展态势来分析，地理位置稍偏东一些。但是就将来的规划来分析，项目位置还是占很大优势。
3、新的规划采取了商住分离的特点，改善了居住环境。
4、项目设计增加了科技含量，太阳能一体化设计。
5、住宅是比较普遍的小高层（11＋1），公摊面积小。
6、大部分住宅朝偏南45℃左右，是住宅的不利因素。
7、虽有地下停车场，院内景观绿化因小区面积较小，而配套不够档次。
现在海石湾销售的楼盘（大概1800套）参考数据如下：
海丰花苑、龙泽苑、海石府邸、水榭花都、八冶兰海金湾
海丰现已开盘：套型主要是小高层和一梯两户的高层（17层），均价3400左右。有200套房。
龙泽苑：只有一栋18层，一梯三户，起价3180，中间楼层价3300，最高价3300，最小房屋面积为106平米，三室两厅的房子。大约200套
【3】 海石府邸：大概200套房，起价3680元/㎡。
【4】 水榭花都：共1200套，已售500套，还剩700套
【5】八冶楼盘：共9栋小高层，一期为4栋。大约300套，均价为3680元/㎡。，88平米，91平米。首付百分之三十，一平米优惠30元，首付50%，一平米优惠60元，首付80%，一平米优惠100元。
三、基于市场调研的判断而对本项目的定位
1、项目所在地是红古区海石湾镇，是典型的新兴房地产市场。
2、有较好的能源等工业基础。
3、有较好的搬迁带动。
4、有较稳定的钢性需求。
5、130㎡以上的大户型需求量较小。
6、15层以上的高层销售比较缓慢。
7、住宅一层销售比较缓慢。
8、二层以上的商网销售比较缓慢。
集以上因素，对本项目住宅做以下定位：
建议瑞泽苑一期住宅