文档介绍：目
录
1小区物业管理方案
小区物业管理方案
一、 项目概况 2
二、 物业管理内容 3
三、 物业管理模式 9
四、 物业公司组织机构和管理制度 11
五、 物业费的成本测算 18
六、 业服务内容、标准及质量保证措施 25
七、 管理总体目标与分项目标 38
、项目概况
地理位置 该项目位于 sh 区与 jz 区的结合部，面临 武德 路，北挨江津西路， 南靠北湖路。
项目 主要经济指标
项 目 计量单位 数 值
居住区规划总用地 Hm2
1. 居住区用地 Hm2
住宅用地 Hm2
公建用地 Hm2
道路用地 Hm2
公共绿地 Hm2
2. 其它用地 Hm2
居住户数 户 1292
居住人数 人 4134
户均人数 人/ 户
总建筑面积 万 m2
居住区用地内建筑总面积 万 m2
住宅建筑面积 万 m2
公建面积 万 m2
大卖场总建筑面积 万 m2
项 目 计量单位 数 值
①大卖场面积 万 m2
扩建面积（三层） 万m2
公建面积 万 m2
地下车库及 人防 万 m2
底层架空面积 万 m2
住宅 平均层数 层
人口毛密度 人/hm2
住宅建筑配套密度（毛） 套/hm2 住宅建筑配套密度（净） 套/hm2 住宅建筑面积毛密度 万 m2/ hm2 住宅建筑面积净密度 万 m2/ hm2 容积率 万 m2/ hm2
停车率 %
停车位 辆 634
地面停车率 %
地面停车位 辆 110
住宅建筑净密度 % 建筑密度 %
绿地率 %
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区 服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位 态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备 管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和 其它公共管理 ”；常规性 公共服务 （合同服务）委托性特约服务 （非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服 务）。
1、 房屋及设施设备管理 建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间 公共通道、 门厅 、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维 护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工 技术规范 、健全 档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务， 季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度 化、规范化。
C工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户 的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内 消防 设施 、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统 一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的 工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落 实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐 全、功能正常、运行良好。
市政共用设施和附属建筑物、 构筑物 的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、 化粪池 、沟渠池、地上车库
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制 度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。
对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有 序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警 系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更 系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合 jt 智能 系统、操作性强的 管理制度 ，从管理前期介入人员培训入手。做好 智能系统设备的 档案管理 、智能系统的运行管理、系统的维护保养 管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为 先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源， 提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、 环境卫生管理
在 jt 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高 频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职 能。做好两项工作，即卫生管理、 环境管理 。
卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施 齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消