文档介绍：公租房租金分析:公租房租金的收费标准

　　摘要：公租房租金标准的核定表现了其住房保障性质，并影响保障效果。成本法和社会平均负担法是两种不一样的租金核定措施，并有不一样效果。经过对比，后者更有利于达成保障目标，并能经过租金标准的动态调整实现和其它保障方法的对接。不论怎样核定，全部需要政府强大的实施力来支持。
　　关键词：公租房；租金；成本；社会平均负担
　　中图分类号：文件标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ２０1108－０064－02
　　由住房城镇建设部等七部门联合制订的有关加紧发展公共租赁住房的指导意见于2021年6月12日正式对外公布。公共租赁房是处理新就业职员等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人全部，而是政府或公共机构全部的，用低于市场价或承租者承受得起的价格向新就业职员，包含部分新的大学毕业生，还有部分从外地迁移到城市工作的群体出租的住房。这一人群的特点在于收入水平居于平均工资水平上下，但资金积累不够，无法负担购置商品住房所必须的首付款。公租房在住房保障体系中定在廉租房之上、经济适用住房和“两限房”之下。
　　北京市在推进公共租赁房过程中，发明性地采取了政府主导、市场运作、多方参加的建设新模式和新机制。公租房筹集管理主体以市区政府为主，关键采取了两种形式：一是由市、区住房保障机构作为公共租赁住房管理主体，负责融资、建设、收购、持有、管理公共租赁住房。这些机构均为政府所属机构，推行政府职责管理公共租赁房，工作以服务为导向而不是以盈利为目标。二是部分经济技术开发区、产业园区管委会经同意能够作为公共租赁房主体，利用自有土地建设部分公租房，处理本园区符合条件家庭的住房困难。
　　公租房作为住房保障体系中的新生事物，其正常运行的关键在于租金标准和合理的进入/退出机制。而其进入/退出机制又可经过租金标准的动态调整实现，因此合理确定租金标准最为关键。从公租房的出发点和定位分析，公租房的租金标准可分别经过成本法和社会平均负担法两种方法来确定，但其效果和保障力度有所不一样。
　　成本法是现在各地正在使用或计划使用的租金确定方法，也是部分已出台公租房管理措施的城市用文件形式给予认可的核定措施，但对于怎样核定成本却缺乏明确的说法和统一的认识。现在，北京市公布的公租房成本租金范围已引发很大的争议。公租房建设成本由多个部分组成，分别为土地成本、管理成本、资金成本、税费成本等。在成本核实中，不考虑在土地招、拍、挂中转移到共同开发项目中的成本，而将该部分视为公租房成本的一部分计算在内。
　　
　　土地成本由一级开发成本和一级开发利润组成。区分于一般商品房，公租房的土地成本中应剔除政府在招、拍、挂过程中形成的土地收益及土地出让金部分，同时，应明确限制土地一级开发利润，并减免负担一级开发企业在此过程中所缴纳的税费。在土地成本上应等同于经济适用房所享受的优惠政策。另外，土地成本的降低还应经过合理选址、合理计划来实现。应该注意到的是，公租房作为保障性住房，其选址必需确保交通便利、生活设施齐全、周围配套完善，以有效降低入住群体的其它生活支出。因此，在选址、计划上不应经过降低生活便利而降低土地成本，而应经过合理提升容积率来降低单位建筑面积分摊的土地成本，经过合适降低舒适度来平衡因便利性提升而造成的土地成本上升。