文档介绍：中文摘要本文第一部分对商品房预售制度的由来进行了介绍,然后对预售制度存在的存废之争进行了简单的背景介绍。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足,活跃房地产市场,促进居民住宅消费,因此商品房预售发展成为我接着分析了商品房预售制度的价值以及其价值构成。法律价值就是法律国家在实施对商品房预售业的监督和管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。其次分析了商品房监管制度的价值构成,包括两个方面秩序价值第二部分分析了建立预售资金监管的必要性。首先分析了预售资金的定义及其范围,商品房预售款的定义有许多种,其中一种是预购人依照合同的费用的款项。自古以来我国就有重视土地,房屋的传统观念,房屋关系到社会大众的生存居住问题,非常重要,商品房预售制度有其存在的必要性。预售制度引发的许多问题的根源是预售资金的使用及保管缺少必要的法律规定,从而导致在预售过程中,开发商随意挪用预售资金,甚至卷款潜逃,最后造成丌发商途期交房、无法***、“烂尾楼”等问题,有些甚至既无房可交也无款可退。接着本文从预售资金监管的成本与收益方面对预售资金监管进行了经济学分析。最后从房地产市场的重要性,房地产市场的风险性以本文第三部分对预售资金监管制度中涉及的相关问题进行了分析。首先国几乎所有商品房项目采用的销售模式。作为客体对于人的需要的满足,包括二个方面。商品房预售监管制度是调整和效益价值。约定,预先支付给预售人,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设及预售资金与房地产市场风险的关联等几个方面得出商品房预售资金监管的必要性。分析预售资金监管的成本及收益,一套专业、透明、易操作的资金运作规则
至少在四个方面节约交易成本,产生“制度收益”。接着分析了预售资金的收取及其监管,商品房预售款的收取方式主要有两种:全款预售和收取部分房款,然后对资金监管的特点进行了分析。接着分析了预售资金监管主体的确定标准。以及实践中存在的一些预售监管主体,如:银行、政府、社会中介机构和预购资金监管委员会等监管主体。并对这几种监管主体进行了介绍,本文第四部分对美国房地产市场的预售资金监管模式进行了分析。主要因为制度本身设计简单、过程合理且相对比较完善而对其他国家和地区产生了较大的影响,成为其他国家设计相应制度时的观念来源和制度范本。接着市场交易需要安全。近几年房地产行业的不断发展,使安全性更加突出。公证制度在商品房预售款监管中的作用。公证制度足国家为保障法律的接着对国内外在公证制度上的立法经验进行了介绍,对国外在公证上的通行做法进行了介绍。无论是大陆法系,还是英美法系,不少国家都有对某些房地产交易行为必须进行公证,才能发生法律效力的规定。我国有关房地交易中必须公证的制度主要体现在各部门规章和地方立唬坏墓娑ㄖ校庑┎门规章和地方立法的规定在实践巾对于保障交易安全起,伥┳饔茫淙陷是效力层次太低,适用范围有限。法状况进行了介绍。然后重点介绍了几种监管模式:愀鄣穆墒π屑喙制度。预售款只有在经过律师行同意的情况下,开发商才能动用帐户中的资金。屑喙苣J胶图嗬砉炯喙苣J健V厍觳捎玫木褪羌嗬淼ノ挥胍实施。喙苣J健U庵帜J阶阄夜壳暗胤搅⒎ㄖ杏τ米疃嗟摹本文第六部分对完善我国商品房预售资金监管的立法构想提出了憬逐一简单分析了他们的优缺点。介绍和分析了美国的公证托管制度。该制度起源于美国加州的中间人制度,本文从龇矫娑怨ぴ谏唐贩吭な劭罴喙苤械谋匾P越辛朔治一坎正确实旄,稳定社会经济、保护公民和法人的合法权益胁设立的一种预防性的司法证明制度。本文第五部分分析了国内的预售资金监管模式。先对预售资金监管的立行、开发商签订二方协议,明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。19炯喙苣J胶鸵屑喙苣J健I唐贩吭な劭畹监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式商品房预售资金的法律监管制度研究
议。第一,完善立法规定。国务院制定法规,建设部等部门制定监管流程,从预售资金的收存馊牖方,预售资金的拨付〕龌方,出现问题的法律救济及各机构责任进行分析。第二,建立商品房预售资金第三方监管体系,这是最主要、最有效的监管方法。主要是公证制度、监理公司监管制度、律师行监管制度、担保公司监管制度的建设。第三,建立商品房开发风险保险机制,纳入社会保障体系。第四,为“准业主”监控楼盘建设及其资金走向创造法律条件。第五,健全房地产开发市场梯级准入并公示的法律制度。第制保证金制度。在结论部分本文指出目前我国商品房交易市场种种混乱现象,实质上是市场主体权利义务失衡的表现,而对预售款为主的建设资金的法律监管不完善则是所有问题的关键,但这又是市场本身无法解决的,因此法治干预是市场经济条件下房地产市场稳健发展的基本手段。目前我国尚没有建立全国统一的预售资金监管制度,在沿海经济发达城市,房地产管理部门出于对当地市场秩序的考虑,在实践中提