文档介绍：海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议本报告是严格保密的。 2 项目研究顾问工作的阶段划分工作最终成果?区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究?海口市土地市场、房地产市场调研?对政府官员、专家及消费者深度访谈?项目的优劣势分析和价值判断?项目的经济测算?整体定位与发展战略终稿?补充研究?规划设计任务书?整体启动策略?启动区物业构成和布局建议?房型面积配比、配套设施建议?海口市房地产市场产品供应总体状况研究?本项目启动策略分析?本项目物业发展建议研究?成功案例启动策略研究?根据客户意见对中期报告进行修改?补充问题的研究,包括启动区位置以及相关配套的问题?参与 Atkins 概念规划的中期汇报并针对规划方案提出意见?第二阶段补充研究报告?针对 Atkins 概念规划的意见?第二阶段终稿报告 2005/07/21 2005/09/22 第一阶段整体定位与发展战略第二阶段(中期) 启动区定位与物业发展建议第二阶段提交终稿 2005/11/04 本报告是严格保密的。 3 项目定位与发展战略回顾及比较分析?项目的客户定位?总体定位与发展策略?纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析本报告是严格保密的。 4 偶得客户本项目的客户定位?由于海口市道路提速, 现在从市中心到地块的车程由过去的 30 分钟减少到 15-20 分钟,这一改变会增大新海口人在此置业的比例。?民生内部认购( 50 套) 在一定程度上也降低了启动区市场实现的风险。核心客户重要客户游离客户岛外的投资、度假、养老类客户,比例占 60 % 新海口人,以投资、度假、养老类为目的的客户,比例占 20 % 内部认购及关系客户, 占 10 % 项目周边企业或其他客户,占 10% 本报告是严格保密的。 5 项目定位与发展策略?在对目标客户和竞争区域进行分析后,借鉴陌生区域大盘开发成功的关键因素,结合自身资源条件,确立了项目定位,制定了总体发展策略。?依托自身的资源,通过规模优势规模优势营造新的区域价值,打造坡地特色坡地特色的生态滨海小镇小镇。?设计合理的物业类型比例以及户型区间,通过有效控制控制总价和产品创新总价和产品创新,实现产品的高附加值,扩大产品的购买客户群。?借助低地价优势,通过项目的低成本运营,打造高性价高性价比比的产品,吸引投资、度假、养老类客户。以旅游度假为主题,第一居所与第二居所相结合的坡地上的国际化原生态低密度滨海小镇以旅游度假为主题,第一居所与第二居所相结合的坡地上的国际化原生态低密度滨海小镇本报告是严格保密的。 6 从整体项目物业配比来看,本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区 100% 2260 -100% 100% 总计--5% 3% 公建配套 % 874 120-150 25% 16% 花园洋房 % 734 180-250 30% 27% 联排 % 652 220-400 40% 54% 独立别墅套数比例套数户型范围平米建筑面积比例建筑面积万/平米占地面积比例占地面积万/平米容积率= 数据来源:民生海湾庄园项目设计任务书本报告是严格保密的。 7 纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析本报告是严格保密的。 8 民生地块经济测算指标数据的选取?需要说明的是,我们进行的测算是为了定性地比较判断两种方案中哪一种更适合于本项目, 并不是完全精确地对本项目进行一个最终的收益预测。?地价按实际取地价格 5 万/亩,总计 万元。经济测算 80% (取乐观值),作为 1600 亩的纯别墅大盘,取 80% 的销售率已属乐观 90% 销售率销售率 4000 (取乐观值) 别墅 4000 ,联排 3500 , 花园洋房 2700 价格价格同小镇方案的别墅定价,但由于原先资源不好的地块现在建造别墅,所以定价 4000 为乐观值在整体定位报告中确定的价格价格选取依据价格选取依据 Atkins 提出的纯别墅方案的适宜容积率在整体定位报告中建议的容积率容积率选取依据容积率选取依据 容积率容积率纯独立别墅方案纯独立别墅方案多物业组合小镇方案多物业组合小镇方案本报告是严格保密的。 9 按实际地价测算的结果显示纯别墅方案的净利润比小镇方案少 5600 万元 % % 纯别墅方案纯别墅方案 % 税后成本利润率 % 税前成本毛利润率利润率利润率 净利润/万元 利润总额/万元利润利润