文档介绍：嘉善梅谷商城策划书
嘉善商铺分析
.、八 、-
刖言
嘉善县的整体商业氛围相对于浙江其他县级城市来讲比较浓厚，商铺在全县的覆盖范 围比较广泛。其中，目前的商业以解放路亭桥南路和最为繁华，其他市中心道路两侧也均 设置沿街商铺，满足嘉善人民不同的消费需求。但目前嘉善缺乏现代的综合性购物中心， 只有传统经营的百货商场，普遍规模较小，规划不合理，经营商品单一。商铺的租金由于 地段的原因，差别较大，市中心地段为2-4元/平方米/天；而市区其他区域基本在1 元/平方米/天左右，差别较为明显。现在的嘉善正出于一个商业化改造的前期，根据市 府规划和经济的发展，将促使嘉善的商业格局发生一些新的变化。
市中心区域
地理位置
经营业种
评述
解放路、谈公路
东方大厦、嘉善宾馆、中咼档品
牌服装店、餐饮业、
嘉善目前唯一的、最集中的 高档购物区域。
亭桥路
高档餐饮、休闲娱乐
嘉善最集中的餐饮娱乐街
车站路
生活配套服务业、餐饮业等
经营较为杂乱。
晋阳路
酒吧业为主
嘉善目前酒吧较为集中的 区域。
商铺需求分析
1嘉善商业环境总评
嘉善县原来城市的主要业态为第二产业，但是由于近年来经济形势的不断变化和第三 产业的大力发展，嘉善的商业规模得到了提升，商铺的数量也不断增加。目前嘉善的商铺 主要以沿街商铺为主，专业市场和专业商场主要集中在一定的区域，而综合性商场则没有 形成。嘉善的整体商业环境较好，市民有较强的经营意识，对商铺的经营和运作有一定的 了解，并对目前嘉善的发展和主要新建商业项目有一个大概的认识。而在商铺的经营上， 主要商业街和专业市场聚集的地方，商业的经营情况都较好。加之商铺本身的唯一性和稀 确性，在日后，本案必将成为紧俏商品。
2、本地客层分析
由于嘉善第二产业的变动，造成大批的人流分向第三产业，其中有一部分市民便将目 光转向了商铺的投资和经营。目前，本地的商铺业主主要经营的范围有服装、鞋帽、日常 百货和小商品等等中低档的商业项目。
A、 原有商铺业主
现有本地的商铺业主，主要是经过多年的经营，通过本身资金的积累，用购买的形式 获得产权。这一部分客层对自己原有商铺的固守性较强，不会轻易放弃对商铺的产权，转 而投资其他商铺。除非由于旧街改造，被动放弃产权。
B、 潜在商铺业主
这一部分客层主要包括准备投身商业经营的业主和准备增加商铺经营的业主。由于市 场经济的快速发展，造成一部分市民，选择通过自己经营来寻求出路，从而成为商铺销售 的目标对象；也有一部分客户，由于长期经营商业运作，出于事业的进一步发展，也会选 择购进商铺，求大求变。
3、外地客层分析
嘉善县隶属于嘉兴市，彼临上海。吸引了一大批来自上海、苏南、苏中、安徽的客户 来此投资。外地客户选择嘉善，大多数是为了自身经营，专门进行投资的人相对较多。
A、 原有商铺业主
目前在嘉善的外地商铺业主，一部分是通过对商铺产权的购买，来获得商铺的经营权 而另一部分是通过租用商铺，来取得商铺的经营权。这一部分客层是嘉善梅谷商城未来主 要的目标客层，而这些外地客户对商铺的要求就是能够具有投资或经营的潜力，因此，好 的商铺对他们具有很大的吸引力。
B、 潜在商铺业主
这一部分是目前在嘉善的外地客户所涉及到的外地潜在客户，他们对嘉善的情况都有 一个大致的了解，所缺乏的就是合适的商铺和准确的业种选择。如果，根据他们的需求， 有针对性的进行商铺的规划和合理的业态规划，将有效的提升外地客户对嘉善梅谷商城的 认可。
商铺的趋势定位
总述
目前嘉善的商业房产运营拥有许多相对的缺陷，从而导致了商铺经营的一系列问题。 由于拥有与其相对应的现代商业运营模式，就会使新形态的商铺，拥有更好的发展前景。 相对而言，目前嘉善的商铺没有形成真正意义上的品牌综合商场。同时，嘉善缺乏一个真
正意义上的中心型购物中心，使消费者无法在同一个区域获得所有购物、休闲的满足。 1专业化趋势
商业运营的一个明显的特征就是专业化管理经营，只有这样才容易在一个区域（如一 个城市）形成规模化、垄断化经营的态势，从而提升整个市场的经营业绩。
目前嘉善的专业化趋势也非常的明显。如前文所示，几条主要的商业街区都在逐步形 成专业化的市场格局。但是，由于嘉善城市规模的限制，以及此前嘉善并没有相关专业市 场的规划，所以嘉善商业的专业化趋势发展十分缓慢，许多需要专业化经营的业种并没有 形成明显的专业市场态势。
此时，嘉善梅谷商城的进入，通过对本身商业业态的详细规划，将有效的促进嘉善大 部分商业业态的专业化经营。
2、品牌化趋势
历来品牌商业商场都要比零散的商业形态更吸引消费者的光顾。品牌化的商场明显具 有品种繁多、价格竞争力强等特点，相比零散的商业形态更能满足消费者的消费需