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评估报告工作底稿
借款 人：广州合生愉景房地产有限公司
项目名称：“愉景南苑”项目
广东省分行营业部评估部
二OO二年四月
主评估人：梁伯翔
评估小组:
第一章
借款人评价
梁伯翔
第一章
项目建设条件评价
张帆
第三章
市场评估
张帆
第四章
项目投资估算与筹资评价
马强
第五章
偿债能力评估
马强
第六章
贷款风险分析
马强
资料提供单位：广州市广州大道支行
印 制：广东省分行营业部评估部
目录
第
一章
、
借款人评价
营
款
者素
人
概
4
况
价
、
经
借
质
5
评
三
、
经
济
技
术
实
业
评
价
5
四
、
股
东
评
价
6
五
、资
产
负
债
分
析
--6
六
、盈
利
能
力
分
析
--8
六
、现
金
流
量
分
析
--8
七
、信
用
状
况
评
价
--8
第
——-
二章
建设条件评价
一
、
项目
建
设概
况
及
规
模
---8
二
、
项目
审
批手
续
及
进
度
---8
第
——"
三章
市场评价
一
、
市场
现
状及
发
展
趋
势
--10
二
、市
场
竞
争
分
析
-11
第四章 投资估算与 筹资评价
一
、
项
目
总
投
资
估
算
12
二
、
筹
资
来
源
--- 14
第
五
章
项目效
益及
偿债能力
评价
一
、
项
目
财
务
效
、
益
评
价
-1
4
二
、
项
目
敏
感
性
分
析
15
三
、
借
款
人
偿
债
能
力
15
第
六
章
贷款风
险与
效应评价
一
、
贷
款
项
目
风
险
度
测
算
1
6
二
、
贷
款
效
应
及
风
险
16
第
七
章
项目贷
款综
合评价
项
目
贷
款
综
合
评
价
第一章 借款人评价
一、 借款人概况
1、合作公司概况
广州合生愉景房地产有限公司（以下简称合生愉景公司）是于 200 1 年 6 月 18 日 成 立 的 合 资 经 营 （ 港 资 ） 企 业 ， 注 册 资 本 4, 72 5 万 元 人 民币 。合生 愉景 公司 由三 方股 东 投 资组 成 ：中 方为 广 州 德裕 发展 有限 公 司（以下 简称 德裕 公司 ，甲 方 ），投 资 200 万元 ，占 注 册资 本的 4. 23%； 广 州联 嘉 置 业有 限 公 司（以 下 简称 联 嘉 公司 ，乙方 ），投 资 400 万 元 ，占 注 册资 本 的 8. 47%；外 方 为合 生集 团有 限 公 司（ 香 港 ）（以 下简 称合 生 公 司 ，丙 方），投 资 4, 125 万 元，占注 册资 本 的 87. 3%。由 于 在各 方合 作前 甲 、乙 方 已 为 本 项 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 60 0 万 元 人 民币 资 金 ，其 中甲方 占 200 万 元人 民币 ，乙 方占 400 万