文档介绍:呈:深圳市富通房地产有限公司
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富通西乡项目策划计划书
二○○三年五月三十日
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
目录:
宝安区域分析
项目分析
项目策划计划
项目组构成及人员安排
公司介绍及报价
宝安区域分析
宝安区概况
宝安区成立于1993年初,,现有人口(第五次人口普查结果),占深圳市总人口数的39%,人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。
宝安区以出口、投资和内需为三驾马车,其中出口是重中之重,是高依存度的外向型经济。宝安撤县换区10年以来,经济发展从“三来一补”企业占主导,转变为以发展高新科技园区经济为龙头,使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元,上升到2002年433亿元,10年增长了6倍;工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿,增长了近14倍;,增长了近4倍。
作为制造业重要基地之一,宝安吸引了包括***、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足发展。2001年底,全区的加工贸易企业总数已达6400家,位居全市第一位,外贸出口额突破了130亿美元,占全市的36%。其中,宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例,宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地,其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。
宝安地产是一个相对比较独立的市场,其自身也可再划分为几个独立的小市场。大体上来说,宝安可以划分为宝安南(西乡、新乡二镇)、宝安中(石岩镇)、宝安北(福永、沙井、松岗、公明、光明五镇)、宝安东(观澜、龙华二镇)三个房地产区域市场。
区域战略发展
去年底,宝安区明确了城市发展定位战略:
建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地;
深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心,深圳西部交通枢纽。
目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。“一中心”即宝安新中心区;“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线,龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。
从大环境来说,深圳市城市总体布局以特区为中心,以西、中、东三条放射发展轴为基本框架,形成轴带结合、梯次推进的组团结构。作为西、中轴线的重要组成部分,宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心,是城市综合服务中心和第三产业中心。
宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。新安新城以商务、行政为主,是西部发展轴的中心服务区;公明新城是生态型绿色科技城,带动公明、光明、石岩等地发展,成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。由此可看出,通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发,完善宝安区城市形态和产业价值,从而带动其他区域的后续发展,为宝安区撤关入市打下城市构架基础。
基于条带状的地理结构,深圳市横向交通好过纵向交通,西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔,因此西部发展轴的发展功能强,发展速度快,并且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴,随着西部通道的落成,宝安大道的建设完成,高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能,使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。
房地产市场分析
目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的,有如下几方面:
积压量居高不下;
规划设计单一、落后;
楼盘个性少、共性多;
价格大战此起彼伏;
营销手法缺乏新意。
一直以来,宝安地产形成偏居一隅,自给自足式的发展形态,形成了半封闭的市场格局。开发商既无内在销售压力,也没有外部的市场竞争忧患,自身发展了一批大开发商。随着市区内土地供应量的萎缩,宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备,吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入,打破了区域的半封闭形态。
有如当年滨海大道的通车,极大推动了南山区的地产开发及经济建设,使城市重心完全西移般,可以预见,随着宝安区域新规划的确立和快速启动,交通瓶颈的化解,未来两年,宝安房地产市场将进入开发高速增长期,消费群体结构将随着区域的开放产生变化,新的前景将不断吸引其他发展商和投资者跻身宝安区的开发。
项目分析
项目现状
项目地块位于宝安区西乡新中心区,占地约20-30万平方米。地块南靠西乡大道,西临海滨大道。目前地块为原生地貌,地势平坦。具体如下