文档介绍：投资管理部 2011 年1月近期出台政策分析一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(1月21日出台) 二、新国八条(1月26日出台) 三、重庆房产税(1月27日出台) 四、政策叠加后公司的对策一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(1月 21 日出台) 目录一、新条例的核心内容二、新条例对公司一级开发项目的影响三、新条例对市场的影响 1 1. 1.““拆迁拆迁””一词在条例中退出历史舞台,取而代之以一词在条例中退出历史舞台,取而代之以““征地征地””在“新拆迁条例”中,一个显著的变化,就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”,代之以“征收”。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了 20 年之久。 21 日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。一、新条例的核心内容 2. 2. 拆迁实施主体发生改变拆迁实施主体发生改变原条例:拆迁人——指取得房屋拆迁许可证的单位新条例: 政府——市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。征收部门——组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作,房屋征收部门委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征管部门对房屋实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。征收实施单位——承担具体工作, 不以营利为目的。解读:实施单位的机构性质和资质条件有待地方细则明确。一、新条例的核心内容 1 3. 3. 明确五种公共利益范围可由市、县级明确五种公共利益范围可由市、县级政府政府作出房屋征收决定作出房屋征收决定(1)国防和外交的需要; (2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。解读:对于危改或旧城改建项目由政府立项,可能在执行程序、政府征地支持力度、法院强制执行方面得到更大的政府支持。一、新条例的核心内容 1 4. 4. 新条例增加对征收程序的规定新条例增加对征收程序的规定征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。新条例完善和补充了多条程序要求: ?征地方案公示程序——房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。(征收决定) ?旧城改建举行听证会程序——因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。(征收决定) ?社会稳定风险评估程序——市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。(征收决定) ?政府常务会议讨论决定程序——房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。(征收决定) 一、新条例的核心内容 1 4. 4. 新条例增加对征收程序的规定新条例增加对征收程序的规定征地范围调查结果公示程序——房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。(征收决定) ?评估机构选定程序——房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。(补偿) 解读:程序的增加将使征地工作更加规范,杜绝征地过程中种种不公平问题, 但程序的复杂也会拉长征地的时间。增加征地实施单位的时间成本。一、新条例的核心内容 1 5. 5. 明确补偿标准,应优先安置保障住房明确补偿标准,应优先安置保障住房?征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。(补偿) 解读:如果被征收人符合住房保障条件,征收程序启动以后,被征收人可以优先享受住房保障,这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。一、新条例的核心内容