文档介绍：2017/11/11
1
中国房地产行业研究
解浩然团队地产小组金元元
2009年12月
电语:**********
邮箱:jinyy@
机密
房地产行业研究
1、中国房地产行业长期走势分析
2、中国房地产行业近期走势分析
3、行业竞争态势分析
2
中国房地产行业发展阶段回顾
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
第六阶段
第一阶段:1978-1986年,1984年首次正式把房地产业列为独立行业
第二阶段:1987年-1991年,1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖,1988年明确规定土地使用权可以依法转让
第三阶段:1992年-1994年, 1992年邓小平南巡,房地产急速增长与繁荣,但缺少有效的监督、规范与管理,随即进行宏观调控
第四阶段:1995年-1997年,房地产业进入巩固、停顿和消化阶段
第五阶段:1998年-2007年, 1998年取消住房实物分配,2000年实施按揭政策,房地产进入快速发展阶段
第六阶段:2008年至今,全球金融危机,房地产市场进入调整阶段
说明
资料来源:国家统计局
3
房地产业在国民经济中的重要作用(1/2)
资料来源:国家统计局
房地产业为国民经济的支柱产业,房地产业的长期健康发展对国民经济发展有着重要的意义
2003年8月,国务院发文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确指出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”
国家不可能也没有理由打压房地产,使整个行业陷入低迷
4
房地产业在国民经济中的重要作用(2/2)
房地产业
电力
钢材
水泥
木材加工
玻璃
塑料制品
建材
建筑机械
纺织
装饰
厨房设备
卫生设备
金融保险
汽车
家电
交通运输
公用设施
批发零售
文化教育
旅游
说明
房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务
据有关部门估算,房地产业对上游产业的拉动比率大约是1:2,房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1:
房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位
带动
上游
产业
带动
下游
产业
横向
带动
产业
房地产产业关联度高,带动系数大
5
说明
资料来源:国家统计局
房地产行业包括四大类细分行业,鉴于住宅历年销售面积占商品房销售总面积的比重很高,在90%左右,因此下文中对房地产行业的分析将重点以对住宅行业分析为主
不同物业历年销售面积占比:
6
行业关键驱动因素分析:四大因素
促进中国房地产行业长期发展的动力
2、城市化
3、人口增长及家庭结构变化
4、住房改善性需求
1、经济增长
7
行业关键驱动因素分析:经济增长
经济快速增长
经济增长及收入提高会增强居民的信心,增强对未来的乐观预期,促进对房地产的需求
经济增长将增强投资者的信心,扩大房地产投资需求
第二产业的增长将极大的提升对工业地产的需求
服务业的增长将极大的提升对办公物业的需求
零售、休闲、娱乐等消费增长将提升对商业地产的需求
消费结构的升级将提升对旅游地产的需求
居民收入增长会促进房地产的购买
由上文对宏观经济的分析看出,中国经济在未来20年仍将保持快速增长
经济的快速增长是房地产行业整体发展的基础与关键推动力
8
行业关键驱动因素分析:城市化
资料来源:招商证券
日本六大城市土地价格变动情况(1956-1976年)
1956 年到1965 年,%,十年翻10 倍
1968-1974 年,城市地价年均复合增长率超20%
说明
日本城市化第三阶段:1956-1965 年,人口向三大都市圈中心城市集中,共有545 万人迁入三大都市圈
日本城市化第四阶段:1965年至今,大城市郊区化阶段,一方面人口迁入三大都市圈的中心城市的周边地区;另一方面人口由三大都市圈中心城区迁入郊区
日本的城市化推动了六大城市土地价格的快速上涨
由上文对宏观经济的研究看出,中相对于世界其他国家而言还偏低,未来城市化进程将继续快速推进
中国城市化与工业化互相促进,加快发展,并将对房地产产生极大的需求
9
行业关键驱动因素分析:人口增长
时间段
2000-2005
2005-2010
2010-2015
2015-2020
2020-2025
2045-2050
人口年增长率
%
%
%
%
%
-%
未来40年中国人口预计
资料来源:/,《WORLD URBANIZATION PROSPECTS THE REVISION(2006)》
未来20年,中国总人口仍