文档介绍：贵阳恒生大厦楼盘策划
一、项目前期市场研究与前期策划阶段
(一）市场调查与市场机会分析ﻫ1. 市场调查分析
(１） 市场调查与分析
(2) 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析ﻫ（3) 项目概况分析ﻫ(4) 项目区域人文历史概况分析ﻫ（5) 项目优、劣势分析 ﻫ2. 市场机会分析
(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析ﻫ(2） 策划区域竞争对手设定ﻫ（３） 策划项目片区商品住宅市场机会分析
（4) 策划项目（楼盘)市场机会分析
(5) 介入市场身份设定ﻫ（二）项目市场定位与建筑策略分析ﻫ1。 项目市场定位分析
（1) 项目总体定位分析
(2) 项目目标客源定位分析ﻫ（3） 项目价格定位分析ﻫ(４） 项目档次定位分析ﻫ（5） 项目形象定位分析ﻫ（6） 项目物业管理模式分析
2. 项目建筑策略分析
（1） 项目建筑风格分析
（2） 项目建筑功能分析ﻫ(3) 项目会所设施平面设计
（4) 项目架空层园林设计ﻫ（5） 项目户型优化分析
(6） 项目外立面设计建议
（三）项目工地包装模式设定ﻫ1。 售楼部包装模式设定
2． 售楼部内部装修风格建议ﻫ3． 售楼部外围气氛策划设定ﻫ4. 工地围墙样式推荐ﻫ5. 售楼书设计ﻫ６。 海报设计ﻫ7. 宣传单张设计ﻫ8。 涉及销售的各类表格设计ﻫ(四)项目品牌战略包装计划设计ﻫ1．
 项目品牌资源分析ﻫ2． 项目品牌内涵设定ﻫ3． 项目品牌ＶI设计建议ﻫ4. 项目品牌推广计划编制ﻫ（五）项目卖点分析
1．项目概念塑造ﻫ（1) 贵阳现推项目概念分析
(2) 本项目概念形成分析ﻫ（3） 本项目概念升华ﻫ（４） 本项目概念目标客户接受度分析
２． 项目卖点分析ﻫ(1） 项目社区主题概念分析
（２） 项目规划卖点分析
(3） 项目户型卖点分析ﻫ(4） 项目外立面卖点分析ﻫ(５） 项目园林概念卖点分析ﻫ(６) 项目自身环境优势卖点分析ﻫ（7） 项目的配套设施卖点分析
(8） 项目的物业管理模式卖点分析
（9） 项目的营销模式卖点分析
（六）项目销售策略决策
1． 项目销售目标分析决策
2. 项目销售模式分析决策
3。 项目内部认购期策略分析ﻫ4． 项目公开期策略分析ﻫ5. 项目销售中期策略分析ﻫ6. 销售后期策略分析ﻫ７. 广告跟进策略分析决策ﻫ８． 媒体组合分析建议ﻫ9． 销售组织与管理分析决策ﻫ（七）项目的经济效益评估
１。 项目销售目标分析
２。 项目的广告投入成本与销售进度分析ﻫ３． 项目投资收益与风险分析ﻫ（八）项目销售实施全程建议
1。 销售前期准备要案ﻫ2. 销售机构设置安排
３.
 销售人员招募与培训安排ﻫ4． 销售广告表现与档期安排ﻫ二、测试市场阶段ﻫ主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。
三、项目策划方案决策阶段ﻫ根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案,以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。 
第一部分 市场分析 
一、 贵阳宏观市场分析ﻫ（一) 2000年贵阳房地产整体分析：
２00０年贵阳房地产面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势较好,前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入,住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价,高层多层升幅不同，多层升幅更大,究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从２000年贵阳房地产商品房成交量高达２0０万M2可以看出.
(二) 2０0０年贵阳高层住宅市场分析ﻫ贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来,尤其是改革开放20年来，贵阳市经济建设取得了巨大成就,人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者,在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下,高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象,高层住宅市场从而产生.
2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期,,外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善.