文档介绍：锦绣年华花园广告推广思绪|锦绣年华
锦绣年华花园广告推广思绪 用户：深圳万济置业有限企业企划：深圳市黑弧广告有限企业 前 言 锦绣年华花园在景田成熟生活片区，南邻北环路，西靠香梅北路，紧邻着天健花园和万科城市花园， 是景田片区不可多得的高质素楼盘。
但因为楼盘处于开启阶段，开发、销售周期长，能够预计其间肯定会出现诸如其它楼盘的竞争，金融 形势和社会经济发展变动等外部影响原因。
要维持良性的销售状态，把握树立楼盘在市民中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，应就本项目注入独特鲜明的市场开发概念，给予更为丰富的人文价值和内涵，才有可能在剧烈的楼市竞争中脱颖而出，从而引导市场，发明名牌。
据此，我们为本项目提出初步的策略构想。
目 录 项目分析——我们的位置在哪里？ 商品定位——我们要抵达哪里？ 目标群确定——我们把楼盘卖给谁？ 关键目标群心理分析 商品利益点及诉求点商品定位 沟通定位——我们怎么去？我们将把楼盘塑造成什么样子？ 形象沟通定位 商品创意概念 相关提议 广告表现思绪 媒体组合及营销提议 第一部分 项目分析 －——我们的位置在哪里？ 一、福田景田片区市场简明分析 伴随深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视和关注。作为二十一世纪深圳新的商业、金融、贸易中心，福田片区的美好前景无可限量。而作为福田片区之――景田片区，在大家的眼中，一向全部是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花园、天健花园一带最为侧目。
景田片区的区域竞争不似福田中心区那么猛烈，但也不可小觑。周围在售楼盘有万科金色家园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、嘉隆星苑等。即使楼盘众多，但走“高层、高级、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏浩花园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。
细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最关键的竞争对手。
锦绣年华花园最关键的竞争对手是自己。树立一个差异化的形象，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可一炮打响。
二、项目标基础情况l在北环路南侧，西靠香梅路，和万科城市花园、天健花园为邻。共三幢纯住宅楼，层高分别为16、18、22层；
一层为架空层，二层局部为会所；
三层以上为住宅；
设地下、地面双层车库；
l总占地面积：6715．8m2；
总建筑面积：36173．66m2；
建筑占地面积：1604．5m2；
容积率：4．7；
l覆盖率：23．9％；
总户数：309户；
l户型有二房二厅61．5m2－75．8m2、、三房三厅84．8m2－100．5m2、四房二厅125．6m2及复式169．6m2－337．6m2；
l其中：二房、三房共296套，占户型的%，销售面积的91%；
l地下车库设有160个车位，地面有27个车位；
l三层环境绿化，小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊；
三、项目标优劣势分析 优势分析：
l小区气氛：景田片区成熟、高尚小区万科城市花园、天健花园等高尚楼盘伴随左右形象，良好的气氛环境。
l地理位置：在香梅北，周围遍布住宅区，人气旺；
l环境优美：百米之内便是永久绿地——龙顶山，满目苍绿，近在眼前；
l交通方便：北环路香梅北路交叉点，25、104、414等公交车总站，出入市区繁荣地带方便、快捷；
；
l配套优势：山姆会员店、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、福田中心医院、景田幼儿园等围绕周围；
l小区优势：内设会所、大型游泳池、立体环境绿化、中心休闲地带、地面及地下双层车库；
劣势分析：
l第一次涉足房地产市场，发展商品牌号召力弱，著名度欠缺；
l外型不具有鲜明的个性特色；
l期楼销售，市场吸引力小；
l周围在建、在售楼盘近20个，区域竞争形势严峻；
l深圳市整体楼市竞争日趋剧烈，闲置面积呈扩大之势；
l经济开始复苏，股市普遍看好，对房地产消费形成一股隐形压力 小结：优势突出，劣势显著，考虑到发展商第一次涉足房地产市场，提议在销售代理及物管上选择品牌支持。
四、竞争者分析 片区内市场竞争态势剧烈，在售楼盘有十多个，但并不猛烈，各自侧关键；
＊景雅居、缔梦园、茗香苑皆为中小户型，打价格策略，面正确是工薪阶层；
＊景发花园、馨庭园面正确是白领阶层，但包装思绪不太清楚，宣传形象不甚鲜明；
＊万科金色家园有品牌、雄厚的实力作后盾，加上“城市的、开放的”概念，网络管