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文档介绍：房地产开发经营与管理课程(DOC 30页)
房地产投资与投资风险
投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为2）投资具有时间性3）投资的目的是获取收益4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国家经济增长的推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键）2）投资与企业发展密切相关3）投资可以促进人民生活水平的提高4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重社会和环境效益，后两者更注重经济效益2）按经济活动类型划分，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发—出售模式将要被开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发—出售市场，也有开发—持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业空间内的经营活动需得到政府的特殊许可的房地产，属于长期投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长
地产投资的利弊：1）利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是保证其资金按期安全收回贷款的最有效方式）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级2）弊：投资数额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动性和可能性，而变动性又常常以标准差表示，用来描述分散的各种可能收益与收益期望值的偏离程度。一般说来，标准差越小，各种可能的收益分布就越集中，投资风险就越小。还可以用标准差与期望值之比来表示，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。常常用定性的方法估计未来投资收益。对不确定性的决策方法是1）小中取***（悲观）2）大中取***（乐观）3）最大最小后悔值法。风险分析的目的：1）预期收益是多少，出现的可能性是多大2）相对于预期收益，产生损失或超过目标收益的可能性是多大3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在：1）投入资金的安全性2）期望收益的可靠性3）投资项目的变现性4）资产管理的复杂性。房地产投资的系统风险又成为不可分割风险或市场风险，即个别投资风险中无法再投资组合中内部被分散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。
房地产投资的系统风险主要有：1）通货膨胀风险，也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临购买力风险2）市场供求风险，房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计3）周期风险，是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险4）变现风险，是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险5）利率风险，利率调升，房地产实际价值会减损会导致投资者还贷困难会减少需求量6）政策风险，有关房地产的政策引起的7）政治风险，由于房地产具有不可移动性决定，是房地产投资系统风险中最严重危害最大的一种风险8）或然损失风险是指火灾风灾等偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。房地产投资的个别风险主要有：1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险2）未来运营费用的风险是指物业运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险3）资本价值的风险很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平