文档介绍：睿邦荣智-合作创造价值
空间设计及规划建议方案
观湖时代国际城
(初案)
一项目基本资料(粗算)
位置:观湖时代广场位于德州解放路
占地面积:占地21000㎡㎡
容积率:;
,,前期开发投资3000万元,
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二关于本项目的建议
核心设计要点
对于商业地产项目而言,项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业
发展态势为背景,结合项目自身的开发特点,依据项目所在城市、区域的消
费市场情况、消费人群特点和主要商圈的人口购买力的结构特点,以商业市
场自身的供应规模和供应特点为参照,来确定项目未来的档次、主题、商业
形态及最终的目标消费者。若要确保本项目成功,市场定位必须能符合商圈
现有及未来人口的消费力、需要及期望。
商业项目在定位中应该明确:
以商业项目所在城市、区域的经济发展水平为基础,依据项目主要商圈的人口规模及结构特点,结合项目所在区域的发展特点、商业市场情况以及未来的发展趋势,明确项目的档次或市场地位。
在确定的项目档次定位上,依据城市及区域商业发展的特点和趋势,明确项目应该为何种“产品”,所面对的目标客户范围,本“产品”与竞争产品的不同之处——这种不同之处应当对经营者、最终消费者具有巨大的吸引力,而且是其他竞争者在短期内无法复制的。
商业地产开发最重要的也是唯一的原则就是最大限度满足消费市场的需求,消费市场的需求是决定开发商、零售商、专业机构决策项目未来最核心的元素。因此,商业物业的定位关键就是要准确确定项目的目标消费者及其档次,从而确定消费者的心理特点,只有充分满足消费者的利益需求,才能保证商业项目的开发取得真正的成功。
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1、  本项目商业设计要求和“区域商业中心”的定位相符,在周边城市中较为先进的城市综合体形态为载体,集“购物、餐饮、休闲、娱乐”为一体。
2、  本商业作为德州“大型”、“规模化”的商业综合体出现,要求规划的各功能区之间协调互补,增强商业魅力。
3、  商业规划设计要充分考虑步行街的人车自然分流,动线设置合理顺畅,并且要避免噪声、汽车废气等对步行街购物环境质量的影响。
4、  外街与综合体过渡自然,不能太生硬,如可以考虑用水景、绿化、广场等形成过渡。通过增强临街与内街之间人的“对流性”,使商业布局整体集客能力大大增强。
5、  步行轴线需设置多个小广场作节点,,,,,动线主次分明,搭配合理,可以保证商场内部客流的有效循环,个个商铺无死角。
6、  设计时要充分考虑到主力店对整个商业街的影响力,主力店周边的路网设计要求具有较强的放射性和流动性。
7、  整个商业的建筑风格建议要以现代风格为主,简洁明快。
8、  商业建筑形态,内部格局及铺面分隔,充分考虑未来消费者购物需要,及商家经营方便及使用需要。
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三依据
德州市区业态占比示意图
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天衢购物中心
楼层
业态
面积
1F
服装专卖、鞋业、化妆保健品、手机
7000
2F
超市、饰品
9000
3F
超市、床上用品、餐饮
8000
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德州市3大商业业态对比分析表
华联商厦
楼层
业态
面积
1F
大型超市,化妆
5000
2F
童装童鞋,床上用品,家居服装
4000
3F
男装,女装,特价服装区,休闲服
4000
4F
裤区,羽绒服,皮鞋
4000
5F
文体,健身器材,办公体育用品,儿童玩具
4000
德州市3大商业业态对比分析表
德州百货
楼层
业态
面积
-1F
超市,书店,快餐休息区
6000
1F
保健药店,烟酒,皮鞋皮具,化妆品,珠宝
10000
2F
针织,内衣,羽绒服,淑女装,休闲装
8000
3F
精品女装,仕女装,羊毛衫,羊毛裤
8000
4F
衬衫,裤子,男士休闲
8000
5F
文体, 童装,运动,家居,工艺礼品
8000
德州市3大商业业态对比分析表
一、消费者需求
任何一个商业项目的最终评价者都是消费者,得到目标消费客群的认可才能算作一个项目的最终成功的标志。因此,我们对消费市场需求的分析不但是重要的也是必要的。
二、功能单一的项目将难以满足消费者休闲娱乐的需求
本项目所在区域目前的商业功能主要是满足区域居民日常生活用品的购物消费需求,而对休闲购物及餐饮娱乐的需求挖掘相对不够,随着德州地区居住人群及消费结构、消费习惯的逐步成熟变化,区域现有商业难以满足居民