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产品定位分析
第六章、项目产品定位分析
一、项目产品和投资组合总体方案
根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：
技术经济指标
方案A
（㎡）
方案B
（㎡）
方案C
（㎡）
方案D
（㎡）
总
体
安
排
总建筑面积
198300
198300
214400
224000
多层公寓
182000
123900
103600
93600
高层公寓
——
——
36400
56000
情景洋房
——
31600
31600
31600
叠加别墅
——
26500
26500
26500
公共建筑等
合计
16300
16300
16300
16300
会所
2000
2000
2000
2000
幼儿园
2100
2100
2100
2100
商业服务
3900
3900
3900
3900
农贸市场
2500
2500
2500
2500
小户型公寓
2800
2800
2800
2800
错复式商住
3000
3000
3000
——
车库
10000
12000
13000
14000
一期
总建筑面积
48100
48100
48100
48100
多层公寓
33900
33900
33900
33900
公共建筑等
14200
14200
14200
14200
车库
1800
1800
1800
1800
二期
总建筑面积
65500
63000
63000
63000
多层公寓
65500
31400
31400
31400
情景洋房
——
31600
31600
31600
车库
3600
3800
3800
3800
三期
总建筑面积
49200
48200
48200
48200
多层公寓
47100
19600
19600
19600
叠加别墅
——
26500
26500
26500
幼儿园
2100
2100
2100
2100
车库
2600
4200
4200
4200
四期
总建筑面积
35500
39000
55100
64700
多层公寓
35500
39000
18700
8700
高层公寓
——
——
36400
56000
车库
2000
2200
3200
4200
备注：车库层高按米，不计入建筑面积
二、构建投资分析模型
1、项目产品定位工作流程
项目前期研究
市场定位的可行性方案 项目用地潜力分析
项目产品组合分析
投资效益分析与测算
项目产品定位
规划设计建议
2、投资效益分析工作模型
项目开发计划
投资成本测算 销售收入预测
分期投资计划 分期销售收入
静态投资效益评介
动态投资效益评介
各方案效益指标比较
提出产品定位方案
三、投资分析相关参数
1、依据
⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额；
⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标；
⑶主要设备和材料的现行价格。
⑷文件规定的相关报建规费
2、投资成本构成与支付遵循原则
⑴项目土地费，期初支付土地费100%；
⑵前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；
⑶建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%；
⑷基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同；
⑸管理费用，按工作的进展分期适当增加；
⑹财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；
⑺不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%；
⑻销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊；
⑼营业税金及附加，按销售收入分期支付。
四、A方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
(元)
金额
(万元)
备注
1
土地费用
⑴
土地出让金
亩
238
260000
⑵
契税
4%
2
前期工程费