文档介绍：房地产二级开发
项目论证
中信(四川)控股龚增彬
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目录
1、项目前期谈判土地交易方式选择
2、项目投资决策流程程序
3、项目决策阶段成果标准要求
4、项目决策收益指标IRR介绍
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1、项目前期谈判土地交易方式选择
3
招标、拍卖、挂牌出让(土地一级市场)
政府信用、简单、清晰
土地使用权转让(土地二级市场)
、土地交易方式
A公司拥有某地块的土地使用权,B公司拟投资该项目,有如下几种方案可供选择:
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方案一:直接签订土地使用权转让合同
序号
合作方式
交易价格
涉及的税种
税率
计税依据
承担人
能否记入成本
程序比较
B的风险
1
A将土地转让给B
土地增值税
30-60%
交易价格
A
B以交易价格入成本
国土审批
资金控制
企业所得税
25%
交易价格
A
B以交易价格入成本
契税
3-5%
交易价格
B
B以交易价格入成本
印花税
%
交易价格
AB
B以交易价格入成本
营业税及附加
%
交易价格(如以前是购买有发票,则以差额计税)
A
B以交易价格入成本
资金控制
、土地二级市场转让案例分析
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序号
合作方式
涉及的税种
税率
计税依据
承担人
能否记入成本
程序比较
B的风险
2
A成立项目公司C,土地转到C公司,B收购C的全部股权
企业所得税
25%
A按评估价与帐面成本差额交纳企业所得税、股权转让差额
A、C
C以土地评估价入成本
工商变更
印花税
%
股权转让全额
BC
C以土地评估价入成本
土地增值税
30-60%
A
C以土地评估价入成本
C以土地评估价入成本
C以土地评估价入成本
国土审批
资金控制
方案二:A成立项目公司,然后B收购项目公司
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方案三:B成立项目公司,A以土地投资进入C,B收购A的股权
序号
合作方式
涉及的税种
税率
计税依据
承担人
能否记入成本
程序比较
B的风险
3
B成立项目公司C,A以土地投资进入C,B收购A的股权
企业所得税
25%
A按评估价与帐面成本差额、股权转让差额交纳企业所得税
A
C以土地评估价入成本
工商变更
印花税
%
A,B
土地增值税
30-60%
A
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方案四:A以土地作价入股与B成立项目公司
序号
合作方式
涉及的税种
税率
计税依据
承担人
能否记入成本
程序比较
B的风险
4
A和B共同成立项目公司C,A以土地投资入股,B以现金入股,然后,B收购A的股权
企业所得税
25%
A按评估价与帐面成本差额、股权转让差额交纳企业所得税
A,A
C以土地评估价入成本
国土审批
资金控制
印花税
%
股权转让全额
A,B
工商登记
土地增值税
30-60%
A
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方案五:以土地使用权增资入股项目公司
序号
合作方式
涉及的税种
税率
计税依据
承担人
能否记入成本
程序比较
B的风险
5
B直接购买A的股权
企业所得税
25%
股权差额
A
工商登记
A债务风险
印花税
%
股权转让全额
A,B
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如果各自承担税收,则采用直接交易的方式有利,因为直接转让方式下计算税额的扣除数较高。
如果受让方需承担所有的税收,则需统筹考虑,虽然股权转让节省了转让环节的营业税,但土地增值税的增值比例总体加高,企业所得税也存在重复纳税。所以要通过整体计算才能得出两种方式的优劣。
当然股权转让方式可以将税款的支付时间延后,如果项目周期长,可以提高资金利用率。
比较以上两种方式:
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