文档介绍：棚 户 区 改 造 房
营
销
策
划
案
策划人:张懋明
２015年１1月３日
1,棚户区整合营销推广方案
前言
荣县楼市分析
二、项目物业的优势与不足
三、目标购房群
四、营销阻碍及对策
五、形象定位
六、广告宣传
七、代理方式及价格基础
八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
后续
前言
一、 荣县楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈,将成为荣县地产发展的潮流。项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和价格优势,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的项目。
二、项目物业的优势与不足
优势:
1、 位置优越,交通便捷
位置优越:毗邻后山广场,处于东城区的成熟社区之中心;徒步３-５分钟即可到达酒店、食府、医院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷:公共交通便捷,有公交线路途径本案。
校区房
旭东中学,东街小学,职业高中。
3、小户型
小户型对于需求房型不大和资金较少客户具有吸引力。
不足:
１、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升改造房在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求开展特色服务,使本案在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
三、目标购房群
乡镇人群进城购房者,刚需人群刚刚事业起步的初婚小青年,校区房投资人员,有****惯在东城生活的中老年人。
四、项目物业营销阻碍及对策
阻碍:
１、本案内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。
3、由于前期开发商的不负责遗留问题及公众不信任感难消除。
对策:
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。
一是区内人气不旺,二是本案离大型购物中心(后山)太近。
故对策有二:
引爆住宅销售,带旺区内人气;
根据附近消费人群的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。
五、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:学区房与超凡享受相结合的非常住宅。
主体广告语:
学府人生,超凡享受
本案提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
学府人生
顾名思义,学府二字主打学区房。
超凡享受:
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
两点整体建议
1、确定签定合同的方式步骤:既可以消除客户的忧虑又可以明确销售过程中要面临哪些困难,提前出相应的对策。
2、确定双证办理完成日期:由于本项目的特殊性,此举可以进一步消除客户的忧虑及消除由于前期开发商的不负责遗留问题及公众不信任感。
六、广告宣传
本案的广告宣传要达到以下三个目的:
1、 尽竭传达本案优势与卖点;
2、 尽快树立本案“学府人生,超凡享受”的物业形象;
3、 直接促进本案的销售。
基于以上三个目的和荣县房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把项目的广告宣传分为两个阶段,即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过微信文章和集赞赢好礼的形式尽竭传达本项目优势与卖点;
在广告发展期,一方面利用密集的DM单、手机平台、公交站牌等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造本项目“学府人生,超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期(１个月）
手机平台预热
微信朋友圈集赞送好礼
ＤM单直接发送到个人手中
3、网络宣传同样突出相应的主题,进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章,为硬广告的投放提供素材,同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察,为广告的投放降低风险,同时保证广告的宣传效果。
广告发展期（3个月)
１、中介
从各个侧面打造本项目“学府人生,超凡享受”的品牌形