合肥商业地产调研分析.docx

文档介绍：合肥商业地产调研分析
一、商业地产概念的要点
商业地产是满足商业、 贸易活动的一种地产形式， 简单的说就是
“商贸 + 地产”。
按市场功能和建筑形态来划分，商业地产具有以下形式：底商、
裙楼（商场） 、社区临街商铺；专业市场、专业商场；整合性复合性
的商业楼；写字楼；步行街；地下商业城（街）；购物中心
（ SHOPPINGMALL ） ； 酒店 （产权式酒店） ； 会展中心、 会馆、 会所；
文化产业商业地产（电影院、娱乐城） ；卫生产业商业地产（药房、
诊疗所） ；教育产业商业地产（校园商业广场） ；工业园区商业地产；
旅游商业地产。
任何一个商业地产项目都有其商圈范围， 不同类型的商业地产项
目，可能是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有太大关系。
二、商业地产前景分析
近年来城市化的迅猛发展给商业地产带来了良好的发展机遇， 商
业地产作为城市配套的重要组成部分， 对一个城市和区域的发展是有
很大的影响的。 由于长期持有、 收取租金收益是商业地产主要的盈利
手段，因此，商业地产的发展主要取决于整体经济环境。相对于住宅
地产， 商业地产投资更趋于理性。 商业物业会随着商业环境的逐步培
育逐渐升值， 商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的。
的商业物业的初始租金都比较低， 度过几年的培养期后， 商业物业的
租金才开始大幅上涨， 商业物业的价值也就越来越大， 长期持有通常
是商业物业价值最大化的盈利方式。
商业地产作为一种投资手段， 资产的保值增值、 获取稳定收益是
主要的投资目的。尽管 2010 年以来一系列的房地产调控政策推出，
但总体而言这种调控主要针对住宅市场， 对于商业地产等非住宅类地
产影响相对较小。 经济的发展、 居民消费水平的提高为商业地产提供
了更大的市场容量， 在住宅地产受到调控政策的压力下， 商业地产将
保持其稳定健康发展。
三、目前合肥主要的商业中心区分布
随着合肥城市消费的总量和水平不断提升， 合肥市场多种商业业
态如雨后春笋般出现，百货品牌（商家）依托自己的资金、管理、经
营模式等多种比较资源优势在市场中拼杀， 目前能在市场中占有一席
之地的都是规模大、经营优的商业企业。纵观合肥大型商业，主要以
商圈进行分布，主要有：
、市中心商圈
主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超
市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了合肥市场市价最
高的门面房， 商业包括了鼓楼、 商之都、 瑞景、 金鹰国际、 苏宁电器、
五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍
主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营内容，功能
较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。
、新站商圈
该区域既有辐射周边生活区的零售商场、 大型超市， 又有各类批
发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场为商业中心，周边北京
华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚集，形成了浓郁的商
业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安
徽大市场、长江批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。
、三里庵商圈
该区域内的商业地产业态形式主要为高档写字楼、 大型超市、 影
院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消