文档介绍：认购协议无效,获“ 1+1 ”赔偿【作者: 佚名点击数: 295 更新时间: 2005-4-23 15:14:39 文章录入: admin 】认购协议认定为买卖合同无证售房被判惩罚性赔偿案例: 2003 年3月 27日, 家住新乡市红旗区的田女士与新乡市开发区某房地产公司( 以下称房地产公司) 签订 1份《聚仁花园》商品房认购协议, 约定田女士自愿向房地产公司购买新乡市新汲路《聚仁花园》天宝阁 D 栋房屋, 该房屋规格为 5 室三厅, 造价为人民币 25650 0 元。协议还就有关房屋面积确认、房款支付、房屋质量、房地产公司的建筑、销售及产权证办理等事项进行了具体约定。协议签订后,田女士于当日支付房地产公司购房款 13 万元; 2003 年4月 19 日又依约定向房地产公司交纳购房款 126500 元。随后,田女士以房地产公司隐瞒房屋及销售的真实情况为由, 将房地产公司诉至新乡市红旗区法院, 请求认定商品房认购协议无效, 房地产公司返还已付购房款并赔偿购房款一倍的赔偿金。法院经审理认为, 双方签订的《聚仁花园》商品房认购协议, 具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人房地产公司已经按照约定收取田女士足额购房款 256500 元, 该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。房地产公司在田女士提起诉讼前未能取得商品房预售许可证, 其售房行为违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定, 故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的全部责任应由房地产公司承担。遂判决双方签订的商品房认购协议无效, 房地产公司返还田女士购房款 25650 0元, 并赔偿田女士已付购房款 25650 0元 90% 的赔偿金。点评意见本案争议涉及两个问题,一是认购协议能否视为商品房买卖合同,二是房地产公司的行为能否适用惩罚性赔偿。现简析如下: 一、房地产公司与田女士所签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第 44 条和《城市房地产开发经营管理条例》第 23 条的规定,房地产开发企业预售商品房,必须办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。但实践中有些房地产公司为了尽快回笼资金, 在尚未取得商品房预售证明的情况下, 以预订、认购等方式收取购房款, 预售或变相预售商品房, 加大买受人的购房风险。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第 5 条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容, 并且出卖人已经按照约定收受购房款的, 该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法实践中,一般将认购、订购、预订等协议认定为为缔结买卖合同而订立的预约性质的协议, 不作为正式商品房买卖合同对待。本案中, 田女士与房地产公司所签订的认购协议对有关买卖房屋的状况、面积、价款、交付、质量责任及产权证办理等均作了明确约定, 具备规定的商品房买卖合同的主要条款, 不再限于预约性质,且房地产公司已按协议约定收取了全部房款,根据《解释》规定,应当认定为商品房买卖合同。二、房地产公司隐瞒无证预售事实,应依法承担惩罚性赔偿责任。《消费者权益保护法》第 49 条的规定通称为“ 1+1 ”赔偿责任, 《合同法》亦对此予以确认。《解释》依据上述两部法