文档介绍：万科·万悦城项目营销报告
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没有题外话
我们今天只为解决问题而来
一个目标:年销售25万方、15亿元
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要实现目标我们须回答四个问题
问题一:什么样的项目具备实现年销售25万方、15亿的条件?
问题二:打造和明确我们实现25万方、15亿的基础和方向是什么?
问题三:如何实现25万方、15亿?
问题四:怎么突破25万方、15亿的目标?
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什么样的项目具备实现年25万方、15亿的条件?
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快销典范、2008年全国销售冠军
——湘江世纪城
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湘江世纪城
开发商:世纪金源集团
规模:占地面积约1700亩,总建筑面积约400万㎡,商品房数量约20000套。
地段:长沙开福区,湘江之滨,一江两河(浏阳河、捞刀河)汇聚之地
物业类型与配套:项目建筑包括高层公寓、高级住宅,配套大型购物中心、超五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型。
400万平超级大盘,25万平配套商业;
,月均761套。
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项目详情
大规模体量:总占地面积100万平方米,建筑面积400万平方米,;
大配套建设:、、六星级酒店。(外部有银行、小学、中学);
大交通条件:距市中心五一广场15分钟车程,多路公交直达,紧邻汽车北站和地铁一号线站点;
大规划前景:城市北扩的大背景、沿江风光景观带建设、两馆一厅(、2万方博物馆、)位于项目附近;
全面产品线:90平米两居、130-150三居、170平米四居到250平米大平层公寓都有,面对刚性需求到高端需求一应俱全。
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业内人士眼中的湘江世纪城
实力:09年量价齐升,而08年金融危机,导致大量开发商不敢开工或者极力延迟工期,致使市面上商品房存量不足。而湘江世纪城准现房发售,一次性建成十数栋,拥有大量现房。
大势:拿地初时,恰逢后续08年北辰92亿拍得全国天价地王。又逢长沙政府,于湘江河畔建造两馆一厅,图书馆,博物馆,音乐厅。再逢地铁规划贯穿,浏阳河隧道落成,大桥修建等。08年逢政府救市,区政府再次定向补助。
低价:08年通过低价甩卖近2500套的房源,同时加上开福区政府的补助,购房价格实际低至3000-4000左右,借势江景,提升全盘品质,顾客普遍觉得性价比高,吸引了大批客户,造成全城热度,形成大量有效的口碑客户。
推广:09年继续借势,量足价稳,同时加大了推广,大举造势。其广告推广策略,一般都是以“造城、城市缔造者”自居。一般轻易不打广告,如果造势,则必是3大报纸,车身,电视等一起上,三大报纸必同时上2个半版以上,配合软文一起。
销售:内部分组竞争制,销售组内部竞争,末尾淘汰制。高薪高提,每个销售员月均3-5万的提成,让营销疯狂。
一句话总结湘江世纪城:长沙性价比之王!
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产品结构及销量突破
2008年4-12月销售3021套;
2009年1-11月销售9867套;
2008-2009年平均月销量761套。
火爆场景
火爆场景
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项目基础条件
借助规划前景,借助两馆一厅,以及城市北扩规划起势;
江景资源,一江两河交汇处,具有非常好的江景资源;
产品线全面,户型面积从85到180平米,产品涵盖面广,适应不同人群;
内部配套全,项目自身配套学校、商业街、购物中心;
客户影响范围广,以一座城的名义满足所有人要求;
交通通达,有多路公交车到项目地附近。
项目操作策略
低价撬动全局,首次开盘以低于板块均价启动市场;
高价值区域先行,拥有良好配套和景观的区域先推出,吸引市场关注;
推广上全面开花,前期高密度的进行推广;
多渠道进行客户锁定,如启动大客户团购;
现场人气逼定,利用现场聚集的人气制造紧缺与恐慌感,让客户早下定。
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