文档介绍：营销策划报告
大唐·皇冠国际
DATANG IMPERIAL CROWN INTERNATIONAL
房地产开发与房地产营销发展到今天,已经处于客户导向阶段。房地产开发与营销的各个环境节都应以客户为中心,首先应经过严密的市场调查与论证,确定目标市场,然后根据其消费特征确定合适的房地产产品,并在此基础上组织有效的宣传推广攻势及周到的售后服务工作。
本着这一基本原则,百利达公司各级领导及策划部门经过紧张而有效的关于太原地区房地产市场的调查研究,希望籍此能让本项目更加适销对路,取得理想的销售业绩,并为发展商的品牌建立增辉添彩,并贡献自身的力量与经验,盼与大唐房产携手实现双赢。
~双赢~
国家宏观政策
【启幕】
国六条:国务院常务会议有针对性地提出了具体的措施---2006年5月30日
●切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求
●进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
●合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
●进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
●加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
●完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
此次出台的调控政策,重点之一就是调整住房供应结构,促进中低价位和中小套型普通商品房建设。具体来讲,就是从6月1日起,凡新审批、新开工的项目,90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。很多开发商已经开始进行调整。“加大小户型的比重,不仅意味着规划方案的调整,而且意味着客户目标、营销计划的改变。
虽然我们对产品结构的调整是政策逼出来的,但从企业的发展、项目的风险、市场的长久健康发展来看,从市场出发,让产品贴近最广大的客户群,肯定是正确的。
“新六条”的政策出发点,显然总结了早先政策的不足之处,强调使用供给政策,通过增加供给来缓解房地产市场的需求压力。
【百利达观点】
宏观调控的另一个方面就是从税收和信贷的角度打击炒房,鼓励正常消费。从6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为抑制房价过快上涨,90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,90平方米以下的首付款比例为20%。
“新六条”延续了“国八条”控制需求的政策主张,同时强化了供给政策,这是新政策的变化之所在。
【百利达观点】
调控房地产市场的“新六条”,无疑有助于打压房地产市场的投机气氛,有益于缓解市场需求压力。不过,需要指出的是,供给政策具有中长期的效果,如何能够在短期内抑制房价,还需出台更为严厉的抑制投机需求的政策。当然,就新政而言,政策能否顺利实行,除了需要制定相关操作细则外,还要看国家的决心。
【百利达观点】
第一部分宏观环境分析
第二部分项目整体SWOT分析
第三部分项目整体战略定位
第四部分项目商业整体战略定位
第五部分项目VI视觉包装设计
本次提案包括以下五大部分:
【第一部分】
宏观环境分析
【一、区域总体分析】
五一广场