文档介绍：不同类型物业的管理及服务(doc 35页)
学****目标：了解不同类型物业的各自特点、管理要求，掌握针对不同类型的物业管理的组织实施。
关键词：住宅小区 写字楼 商场物业 工业物业 其它物业
第8章 不同类型物业的管理与服务
8．1 住宅小区物业管理
住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全, 相对封闭、独立的居住区域。
8．1．1 住宅小区物业特点与管理要求
1．住宅小区的特点
（1）以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服务与管理。
（2）人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使用人来自城市各行各业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统****惯、生活方式等方面形成了复杂的结构，长期相互影响中，形成了相对独立的“社区文化”。
2．住宅小区的物业管理目标及管理要求
（1）住宅小区物业管理的目标
1）创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。
2）提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。
3）发挥物业的最大使用价值，保证物业的正常使用。
（2）住宅小区物业管理要求
１）物质环境要求包括：
① 搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。
② 美化环境。保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫，要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。
③ 做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。
２）社会环境管理要求
① 健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。
② 完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。
③ 开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人业余文化生活。
8．1．2 住宅小区物业管理的组织实施
1．住宅小区管理的原则
住宅小区管理服务内容广泛，是个庞杂的系统工程，要想提高物业管理水平和效率，保证小区的良好运转，实现良性循环，必须遵循以下几点原则：
（1）服务第一、方便群众的原则 住宅小区管理和服务工作涉及千家万户，因此，应根据不同对象的服务需求，提供多种服务，提高服务质量，用优质完善的服务满足业主和使用人居住生活的需求。
（2）统一经营，综合管理的原则 现代住宅小区体系完整，配套设施、设备齐全，有很强的整体性、系统性。只有统一经营，综合管理，才能充分发挥小区的整体性，达到各环节、各部分工作的完善协调，带来小区的良好运作。
（3）有偿服务，合理收费的原则 住宅小区服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，让业主和使用人能够接受并感到质价相符、物有所值。
［案例8-1］ 小区内的单栋楼能独立实行物业管理吗
某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。小区内的物业由小区的物业管理公司进行统一管理。该单位感觉物业管理费比较高，而物业管理服务质量却难如人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。
开发商明确告知该单位，这是绝不可能的。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？你开发商有什么权力来干涉？双方为此争得不可开交。
分析：根据物业管理条理规定小区必须实行统一的物业管理，而不能由部分住户单独再委托其他的物业管理公司来管理。本案例中，购房单位虽然将小区内的一栋楼全部买下，但是该住宅楼中是这个小区的一部分，与小区整体不可分割，该单位的员工也只是这个小区住户的一部分，与其他住户权利等同。可见，单独封闭某一楼宇是不允许的。
想一想：如果该小区物业管理公司确实服务不到位，收费不合理，该单位应该怎样维护自己的权益？
2．住宅小区物业管理的组织实施
为了做好小区的物业管理工作，建设部先后颁发和制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对住宅小区的管理提出了具体的要求。因此，小区管理的组织实施工作应从以下
几个方面着手并达到相应标准。
（1）管理运作 物业管理企业要建立现代企业制度，完善各项管理制度，制定各岗位考核标准，依照物业管理合同对小区实行管理经营和有