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文档介绍:企业物业管理实务篇(doc 89页)
第一章 物业管理的基本概念
第一节 物 业
一、物业的含义
“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别,它可以根据区域空间作相对分割,整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业,办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵,国内各类著述的提法至少有几十种,概言之,主要包括以下要素:
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
由此观之:单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产,系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性,物业也不例外。分析和把握物业的属性,对于我们了 解物业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理性质,是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ,它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指:

物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其 基础总是建筑在土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此,在经济发达的社会,物业多为土地与建筑物的统一体,兼有土地与建筑物两方面的物 质内容。当然,对于不同的物业,其二元组成的比重有所不同。例如,从总体而言,物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村,在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 。物业的二元性,是其他任何商品都不具备的,它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。

物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大,因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。

物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限,随着人口的增加和经济的发展 ,人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件,在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同,形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品,它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观,以及年代等方面 ,都存在着某种不同之处。

物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只是改变物业用途,不能移动法律意义或实质上的物业位置。

物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毁灭性,而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗,直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成,在正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们长期使用。所以, 物业既可以一次性出售,也可以通过出租的方式零星出售,边流通边消费;其价值可以一次收回,也可以在较长时期中多次收回。

物业的配套性,是指物业以其各种配套设施,满足人们各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的各种需要;人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全,其功能发挥就越充分。
(二)物业的社会属性
物业的社会属性可以从两个方面来研究:作为一种商品,物业具有经济属性;从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看,物业具有法律属性,即物业权属问题。

首先,物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:物
要。具体表现在:一是为了维护土地 的社会主义公有性,合理保护、开发土地资源

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