文档介绍：地地产产公公司司分分析析之之广州恒大地产集团 1 讨讨论论问问题题? 2008 年恒大为什么会出现现金流问题? ?恒大能否起死回生? ?快速销售? ?转让土地? ?再次融资? ?上市融资? ?了解恒大集团以及许家印情况?了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况?试图分析采用这种战略的原因 2 恒恒大大地地产产集集团团概概况况? 2007 年销售额约为: 33 亿元; 06 年 亿、 05 年 亿、 04 年 亿?恒大在 19 个城市拥有 31 个房地产项目; ?截至 2007 年末,恒大土地储备较 2006 年末膨胀了 7倍,高达 4580 万平方米,仅次于碧桂园; 3 恒恒大大地地产产集集团团大大事事纪纪要要? 1997 年3月成立恒大实业,许家印出任董事长。? 1998 年6月恒大实业以 1 .34 亿元取得“工业大道南地块”,成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年 2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售; ? 2002 年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东,并正式更名为“恒大地产”( 000502 ) ? 2003 年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量 1000 万吨的大型现代化钢铁基地。? 2006 年6月恒大地产集团开始重组,肃清了交叉持股情况,标志着上市计划正式启动。? 2006 年 11 月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议,融资 4亿美金。? 2008 年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响,恒大地产被迫宣布暂停上市。? 2008 年5月恒大成功再次私募 35 亿港币投资 4 许许家家印印其其人人与与特特点点?能吃苦、有抱负? 1958 年、生于河南周口太康县,幼年家贫,母亲早逝,父亲节衣缩食供他念书。? 1982 年、从武汉钢铁学院(现武汉科技大学)冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了 10 年。? 1992 年、从厂长的岗位上辞职,南下深圳打工、创业。?良好的政治感觉?中共恒大实业集团党支部成立。( 2002 年) ?中国民营经济十大风云人物。( 2004 年) ?许成为自 1950 年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。( 2005 年) ?以全人大、政协两会。( 2008 年) ?慈善家? 05 年获十大慈善家称号? 07 年捐款 3000 万元,支持广东省 100 所民族小学的建设? 大地震中房地产行业第一个捐款 1000 万5 恒恒大大集集团团的的土土地地战战略略6 恒恒大大集集团团的的融融资资策策略略恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为 3步骤: ?上市前向投行(金融投资者)私募 400 百万美元; ? 2006 年 11 月 29 日,以 400 百万美元的价格向金融投资者发行了 8亿股可转换优先股, 占 % 股权; ?有赎回条款为 15% 的复合率回报? 2007 年 12 月 11 日,以同样的价钱回购 8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为 400 百万美元的债务人; ? 2008 年1月 31 日,向原来金融投资者有条件转让共 8亿股公司股份. ?与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为 5亿美元; ?截止 08 年3月, 已提取总额为 430 百万美元及人民币 2千万, 并且不再提取贷款?伦敦银行同业拆息+ 厘到 5厘的息差; ? 970 万美元的结构性费用; ? 08 年5月, 完成 35 亿港元,折合约 亿美元的私募股权集资; ? 2008 年5月, 完成 35 亿港元,折合约 亿美元的私募股权集资。 7 恒大地产主要财务数据 08 年招股书/截止 07 年9月业绩现金及现金等价物 1,153 银行贷款 6,612 库存 5,385 流动资产 13,017 流动负债 3,768 资产总额 14,825 负债总额 14,067 净资产 758 银行贷款占总资产比率 % 净负债比率 % 营业额 2,323 毛利 868 物业增值 482 纯利纯利 1,001 1,001 纯利纯利 1 1(调整后) (调整后) * * 678 678 纯利纯利 2 2(调整后) (调整后) * * 161 161 毛利率 % 纯利率 % 纯利率(调整后) % 单位:人民币百万元注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后 1:不含物业增值; 4. 纯利调整后 2:不含物业增值与其它收益恒恒大大 08 08 年年现现金金流流分分析析8 恒恒大大 08 08 年年现现金金流流分分析析销售收入情况销售收入情况注:详细预估销售收入详见附件-2 单位