文档介绍：浅析购房者须关注的七类问题
随着社会的发展,人们生活水平的提高,买房置业已成为人们生活中的大事。然而在商品房买卖中,由于人们缺乏一定的购房知识,加上法律意识淡薄,购房的合法权益常常遭到侵犯。为规避、减少风险,绕开陷阱,消费者在购房之前务必对房屋诸多方面予以考虑。下文仅对七个方面进行浅析。
是否存在虚假宣传
目前虚假宣传已成为导致商品房销售出现大量纠纷的源头之一。
虚假宣传形式多种多样,包括开发商没有取得法定的各种许可,不具备房产销售的基本条件,却通过媒体或展销会制作、散发各种虚假宣传资料;使用所禁止的广告用语对所售房屋进行宣传;不按照有关规定明示房屋价格、面积、位置及其他具体内容等等。
虚假广告来自不同的渠道:一是来自开发商。有的开发商售房心切,在制作广告时片面追求效益,作表面文章,诱惑购房人。有的开发商并不遵守广告承诺,随便改变建筑格局或装饰材料等。二是来自代理商。我国地产销售代理行业还属新兴行业,相关法规政策并不完善,难免有些代理商为了追求高销售额,发布具有误导性的广告。在房产交易中,代理商的活动可以说是短期的,购房人认购房产并签订了认购书后,代理商的任务也就基本完成,这种情况使得代理商往往倾向于采用夸大其词的广告。三是来自广告公司。无论是开发商或是代理商,都有可能直接请广告公司作售楼广告,许多广告公司仅从广告的效益出发,不考虑房地产广告的实际后果。
合同陷阱及合同效力
由于房地产开发专业性很强,调节房地产开发和交易的法律、法规、规章、政策纷繁复杂,作为一辈子可能只买一次房的普通购房者来说,对具体程序该怎么进行、哪些地方容易发生纠纷等等,无法做到深入了解。而作为房地产开发商,为增加自身利润,或是利用自己的专业知识在设计合同条款时暗含陷阱。
而在商品房买卖交易中,由于种种原因导致合同无效的情形也比比皆是。合同效力是指合同具备法律规定的要件,能够依当事人的意思而发生相应的法律效力,在当事人之间产生特定的权利义务关系。 导致合同无效的原因往往可以归结于房产开发商在房屋销售中不诚实行为。这种因合同无效而使购房者遭受的损失难以通过诉讼得到合理弥补。要尽可能地避免这种损失,购房者在同开发商签订买卖合同时,还须细致了解各种相关法律规定,仔细查验开发商的资质和必要的法律文件,认真审视合同条款,以排除各种可能导致合同无效的因素。
预售商品房可能导致的交付迟延
商品房交付迟延是指房地产开发商在商品房预售合同规定的期限内未能如期把房屋交付给购房者入住,而是推迟了交楼时间的违约行为。延迟交付商品房一般发生在期房购买中,是开发商一种最普遍的违约行为,迟延时间短则一年半载,长则三年五年,有的就演变成烂尾楼了。这种行为给购房者造成了很大的经济损失和精神困扰。由于商品房的延期交付主要存在于预售合同中,因此我们首先要弄明白商品房预售与商品房现售的区别。二者是根据标的物的状态的不同来区分的。现售对象是已经竣工的验收合格的商品房,预售对象是正在兴建但尚未竣工的商品房。将商品房销售进行分类,主要目的是为了便于根据现售与预售的不同特点,进行分类管理。商品房预售行为较为普遍,在实践中出现的问题也比较多。
预售商品房,对加速房产开发,活跃房地产市场具有重要作用,但对购房者来说,存在一定风险。因此在购买预售商品房时,应该谨慎行事,以免造成不必要的损失。
质量瑕疵
在没有入住使用之前,对于普通购房人来说,是很难了解到住宅的质量如何的。而且多数购房者不具备相关知识,因此尽管按照相关规定,买房人在入住之前,开发商必须提供“竣工验收备案表”“质量保证书”
等,但诸如渗漏等问题依然困扰着购房者。且物业与开发商相互推脱。
为了使买房人避免在买房时可能遇到的质量风险,建设部和中国人民保险公司共同推出了“住宅质量保证保险”,在全国A级住宅项目中推行住宅质量保险。,保险公司对承包项目的建筑质量进行跟踪和监督,投保费用由开发商支付,购房者在购买房屋同时获得保单。一旦因房屋质量问题给购房者造成损失,购房者可直接从保险公司获得赔偿,包括修理、加固或重新购置住宅所需的费用,最高赔偿金额为住宅的销售价格。但也有业内人士对这一制度在中国能否推广表示怀疑。因为要得到住宅质量保证保险必须先通过建设部住宅产业促进中心的住宅性能认定达到A级。而住宅性能认定已推行了多年,但并没有得到广泛实施,在此基础上嫁接的住宅质量保证保险是否能开花结果还待市场考验。
周边环境及配套设施
对消费者而言,选择居身之所总是慎之又慎的事。将自己关心的各种因素排成一个序列,
从最关注到比较关注到一般关注,给予排序的目的,是让自己考虑周全万无一失。房产并不是独立地存在着,它与周边的环境紧密关联。环境的好坏对房产的价值有很大影响。与周边环境的接触和互动,真正让您的生活随心所欲的核心仍然