xx广场营销执行方案.doc

文档介绍：xx广场营销执行方案
_______广场营销执行方案 目录 第一部分 项目分析
一、近期市场状况 二、 项目概况 三、 项目定位 第二部分 销售策略
一、销售总体策略 二、 入市时机及销售前提 三、 销售阶段及工作安排 四、 各销售阶段推货策略 五、 销售管理 六、 核心卖点的提炼 第三部分 价格策略
一、厘定价格的相关因素 二、 价格定位 三、 价格策略 四、 定价原则 五、 付款方式及折扣控制 六、 价格控制 七、 回款预估 第四部分 宣传推广策略
一、广告目标 二、 宣传推广策略 三、 媒体组合策略 四、 推广费用预估 第五部分 项目包装
一、包装总纲 二、 基础形象设计 三、 营销通路的包装 四、 卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分 项目分析
一、_______市商业地产的市场现状 （一）近期_______市商业地产市场概况 20__年,_______市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下呈现出稳步发展的势头在售和在租的的大型商场亮点频现正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业分布在市内各个热点区域四面开花去年的商用物业大旺呈现一派喜人景象主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是20__年最流行的商业形态不少商用物业发展商竞相尝试去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉目前_______在建的MAII有5个天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。_______市场都接受MAII这种类型的商业项目。_______广场就项目的实际情况借这一趋势将项目定位为_______首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨 由于_______经济的持续高速发展加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持_______的专业市场一直是商业布局中重要的一环且各类专业市场的表现的非常繁荣。20__年下半年陆续有专业市场商铺推出市场销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城美容美发专业市场有美博城电脑专业市场有颐高数码广场等我司认为专业市场的选址十分重要去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方或者在传统的商业街这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用也是商用物业发展商喜欢的形式之一。20__年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、_______百利国际婚庆中心、百安居等都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用所以建议五楼做主题餐饮设置西餐厅和咖啡馆如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺一靠地理位置。
二是靠聚集人气此外还看能否提供齐全的商品种类让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户一是可以提高档次另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增 20__年11月1至12月20日共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在_______报纸媒体作广告比9－10月份多出4个其中_______市内有34个市外有2个。报纸的广告量为13337664元比9－%其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要应该增加100万的广告投放, 组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求总体价格走低。
20__年1－%％。_______市特别是八区商铺的供应量大增呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响虽然20__年前三季度的成交量与20__年相比有较大幅度的增长但少于20__年的供应量目前市场的