文档介绍：林枫花园项目策划报告
项目分析
 决定项目成功与否的三个要素:
区位价值
市场定位
项目素质
区位价值分析
a. 地点
本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域,是河东区的经济中心,路网发达,商业集中,距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近,是其商业集中地的延伸。
b. 交通
津塘公路是天津市的主要交通干线之一,沿线有若干条公交线路,可通往市内各区和开发区,交通环境四通八达。
c. 生活配套设施
地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。
d. 人文环境
由于距海河及河东区政府较近,并地处河东区中心繁华地带,人文素质较好,具有一定的文化层次。
f. 规模
14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。
结论:交通便利、生活配套成熟,前景看好,
满足人们选择物业时的生活要求。
市场定位分析
户型分析
面积分析
价格分析
户型分析
 本案共有房屋906套,其中三室150套,两室503套,一室57套,跃层26套,阁楼162套。房型分布以两室为多,户型设计基本以市场上畅销的户型为主。
面积分布
价格分布
 25万以下的118套; 25-30万的房屋224套;
 30-35万的房屋285套; 35万以上的共259套。
结论:通过以上数据综合分析,本案的市场定
位为中高档物业,其消费群体应是具有
一定经济实力的改善型人群。
项目素质
a. 房型设计合理、丰富多样,功能区分布局得当。
b. 本案采用了较高的配套标准,外檐贴瓷砖、24小时热水、宽带网、楼道花岗岩地面、不锈钢扶手、豪华业主会所,均体现了小区的品位与价值。
结论
1. 区域价值较高,得到人们的认可,是消费人群购房的首要因素。
2. 户型设计及配套设施有较强的优势。
销售分析
 整体销售情况及说明
 各户型销售情况
 各楼层销售情况
 各楼座销售情况
 成交价格情况
 人群分析
整体销售情况及说明
 本案自2002年7月27日开盘至今共销售房屋194套,销售面积21000平方米,销售额
5580万元。回款约
为3780万元。
 8月份销售62套。
 9月份销售23套。
 10月份销售42套。
 11月份销售42套。
 12月份销售28套。
各户型销售情况
 从已售房屋面积和户型看,120m2以下的二室和三室是目标人群需求的重点,销售119套,占售出的70%,也是本案的主力户型。120-140m2以三室为主,由于面积稍大,需求量一般,销售23套,占售出的17%。140m2以上的大面积房屋则是为了满足高端消费人群,这部分人群对物业的要求较高,讲究生活品位,购房比较理性化,在期房阶段相对购房周期较长,所以销售速度较慢,只占12%。
各楼层销售情况
 从楼层销售情况来看,由于一层带有半地下室相当于一层半高,赠送私家庭院等充足的卖点,弥补了楼间距近的劣势,而且一、二层本身就是畅销楼层,所以目前是一、二层销售最快。顶层带阁楼的户型由于赠送部分面积且阁楼按1000元/平方米出售,价格优势明显,卖点足,人们认可度较高,是年轻人购房的首选。三、四层由于总房款相对较高,销售相对缓慢。
各楼座销售情况
从各个楼的销售情况看,所售房屋主要集中在1#,2#,3#,4#
5#,7#,9#,16#,17#楼,其中1#,16#位置相对较差,但其相
对较低的价格是销售较好的主要原因。2#,3#,4#,5#, 9#,
17#位置相对一般,但其面积、价格是本案的主力户型,符合目
标人群的购买力,所以销售较好。而四层半的住宅,由于面积较
大总房款较高,目前本案的现状难以支撑起这部分高价房,销
售压力较大。
成交价格情况
 从已售房屋价格看,目前成交平均价格在28万/套左右,其中25-30万的房屋销售较好,也是本案的主力户型,共售出71套。其次30-35万的房屋售出37套,这两部分符合目标人群的购买力。20万以下的房屋由于所占比例较小,所以销售较少。而35万以上的高价房消费群体,更侧重的是一种安逸的生活方式,他们对物业的要求非常苛刻,所以必须提高项目素质才有可能消化该部分高端人群。
人群分析
 本案的主力购买人群仍是河东区的区域人群, 主要集中在六纬路,津塘路沿线,大直沽附近,这部分人群在本区域生活时间较长,对本区域内的情况较熟悉,已在本区域内建立了较好的人际关系,不愿远离本地区,且这部分人工作稳定,经济收入中等偏上,需要改善现有的居住环境,对生活质量、,河西的购买人群对小区的环境、品位要求较高,但又承受不起和平、河西