文档介绍：酒店式公寓:收益与风险分析
最近,一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。
酒店式公寓,又成公寓式酒店、产权式酒店,最早起源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代,一些国家的发达城市,经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会,人的流动性更强,家庭结构趋于松散,城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业,旅游业的发展,人们对酒店式公寓的需求日益加大,同时,作为一种新的投资方式,也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓,通俗的理解,就是“酒店式服务,公寓式管理”的新型房产,它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式,也吸收信息时代的特点,集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上,每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款,聘请国内外著名的酒店管理公司经营,产权可以出售或转让。
酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店,更有别于普通住宅,它是在合适的地方建设酒店,然后再把酒店分成很多个产权买出去,产权人可以在该酒店居住、办公,也可以委托酒店管理公司把房间租出去,产权人在拥有酒店产权的同时,还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低,首付低,投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后,一般每年仍享有7-14天的免费居住权,该居住权可以自己享用也可指定其他人使用,但免费居住权的使用将由酒店统一安排,业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。
良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势,提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上,应将服务内容与配套设施得到完美结合,使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先,作为公寓,应满足居家居住功能,公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间,并配备相应的家具家电设施,如:立柜、壁橱,空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等,并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要;同时,作为酒店,商业服务娱乐设施必不可少,如:银行、超市、邮电所,电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前,酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上,如:家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群,大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。
收益分析:
为了更好的说明酒店式公寓的收益情况,我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于石家庄市新华区,北临市交通主干道——中山路,西临友谊大街医院,建筑面积70000m2,主要建筑由两座塔楼组成,该酒店的设计标准为四星级,投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。
下面我们对该酒店A座K户型进行投资收益分析:
,位置处于15层阳面;总房价(包括精装修)384200元(不含税金4%及保险金