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深圳房地产商业裙楼招商推广策划方案
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目录
一、项目定位生意机会论证
二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议
三、项目经营分区
四、项目经营品种分类及比例
五、目标招商对象调查
六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议
七、招商整合推广策略
八、项目经营管理及经营推广策略
九、附件：相关招商文本
一、项目定位生意机会论证
本项目定位为“社区超市+超市辅营区”，主要经营品种为与生活密切相关
的日用品及生活服务产品，满足周边社区居民生活消费的需要。
，
《深圳市城市总体规划（1996-2010）》指出本区域目前及将来定位为一个生活主导区，其中约有85%的用地为居住用地，10%为市政、文教和商业用地，其余5%。据实地调查不完全统计：项目周边共有常住人口45000余人，属人口高密度集中区；其中有18个近年来新建高层商品房项目，其多数为高档社区；另有16个年份稍久的职工宿舍区、田贝村民居住区等，总体上讲，该片区居住人群的收入水平高且稳定，消费能力强；田贝村更是深圳及周边地区声明赫赫建材市场，拥有超过200间营业商铺，经营国内外建材产品近千种，年营业额过亿元，田贝股份公司和股民每年有1000万元的租金收入，给田贝村民带来了富庶的物质生活。
，其中食品、衣着、日用品、教育文化用品、其他杂项商品及服务类如珠宝、化妆品、美容美发类等的方面的人均支出约占总消费支出的40%以上，若以人均8000元统计，仅就项目周边一平方米公里的范围统计，：
×8000元/人=
7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市辅营区的超强聚客能力
龙头超市作为商业的核心力量，一直左右着商圈的发展。开门七件事：米、菜、油、盐、酱、醋、茶，超市的经营与社区居民的日常生活息息相关，所以超市从早上开门到半夜关门，无时不刻不是人头涌涌，现代超市更是涵盖了百货业态，使商场的辐射力达到更远。
新一佳合正星园店以7500平方米的营业面积覆盖到生活所需的方方面面。项目周边的华润、民润、民乐福均为小规模、小品牌，与新一佳的品牌以及经营规模不可同日而语。新一佳开到哪里，消费者涌向哪里，新一佳合正星园店也将在新一佳的品牌号召下，积聚无限人气，呈现商业盛景。
商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现***气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田新一佳、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。
人气加特色，赋予了超市辅营区无限的生命力。2300平方米新一佳特色超市辅营区，将以细致周到、综合全面的服务体贴居民生活需要；以精致、特色的商品提升居民的生活品质；以现代休闲的购物环境成为居民茶余饭后的休闲场所。
旧城改造，增加无限商业机会
2004年，深圳旧城改造的工作重点在罗湖，罗湖水库、翠竹、园岭、田贝、水贝旧城改造工作正在风起云涌。由于旧城地块的区位优越性、交通便利性，以及人流聚集性，旧城改造给商业地产带来了前所未有的机遇。这五大改造片区环绕在本项目周边，尤其是翠竹、田贝、水贝区域近在咫尺，这些区域的旧城改造将给本项目带来巨大商机。另外项目所在片区为市政规划中罗湖区继东门、人民南以后的第三个商业文化圈翠竹——太宁商业街区，为本片区未来商业发展指明了方向。
田贝村旧城改造项目于2004年11月确定方案，至此，规划六年之久的田贝村旧城改造工程正式启动。该改造对象为20多年前兴建的占地二万平方米的80栋3至4层单门独户小洋房的田贝新村，将拆除170户的自用住宅，在该地上以两棵老榕树为中心，兴建9座高层住宅和一栋办公综合楼，以及幼儿园、文化活动中心、老人活动中心；结合村民的需求，充分利用现代技术、工艺和材料，生态、节能、环保全盘考虑，完善步行广场、空中花园、周边绿地、交通疏导、地下管网等配套设施，塑造具有鲜明时代特色的居住环境和建筑新形象。
根据罗湖区政府的规划，水贝将发展成一个国际化的珠宝交易中心，水贝片区在规划建设珠宝产业集聚基地的过程中，也会配合深圳旅游发展战略，发展水贝片区的旅游观光购物的特色景点，赋予其旅游购物功能，提升片区整体形象。按照规划，水贝原有的旧工业厂房将进行拆迁，伴随地铁3号线的修建，不久