文档介绍：广州市番禺奥林匹克花园补充策划建议
目   录
一、项目的取胜市场之道             
二、项目的概念组合                
(一)主体概念设想             
(二)具体建议                 
 三、开盘时间的选择                 
四、整合广州奥林匹克资源           
(一)操作难点及解决办法      
(二)实施整合的层面            
(三)原则                      
 (四)具体做法建议              
 (五)敞司在整合资源中所起的作用
    二000年三月四日,敞司提交了《番禺奥林匹克花园全案策划书》,并在与贵司的探讨过程中,进一步地了解了项目目前的情况,因此在前面那份相对较全面的报告基础上,根据项目现状,对贵司目前最关心的几个关于项目规划、开发概念的深化、市场时机的把握及整合现有资源作出具体的建议和说明。
    一、项目的取胜市场之道
    1、别墅市场取胜的机会在哪里
     由《全案策划书》相关叙述可知:
     高综合质素+个性化特点
2、综合别墅取胜市场条件分析,项目的优劣如下:
 优   势 劣    势
发展高 实力雄厚,已有在当地成功开发,销售别墅的经验 对广州地区别墅市场较陌生,且项目在广州市场的知名度不高
地理
位置 距市桥中心仅3公里,交通网络完善,且位于市政规划的区域干线侧,可辐射的范围与客源层次较广,较有发展潜力。 位于番禺市郊,非国道及主干道侧,且处于翻番禺市政规划远期目标,目前的带动作用有限。
周边
环境 北面为市区路通市桥,路面宽敞、干净,两侧为一些临街商铺和住宅小区,人流较少较单纯。东面及南面为农田,无工业污染源,空气较清新,具田园风光。 北面为陈涌村,无商业区,旅游景点、风景区,地形无自然山、水,因非主干道,人流较少及人流质素一般,不会太高。
小区
环境 绿化率高,会采用立体绿化的方式,主题景观规划会较有特色。 无自然山形、水体、植被可供利用
规划
设计 独具一格,具澳洲风情,平面设计选用已为市场所接受的优秀户型,高起点、高标准、高水平,能体现新世纪创新和超前意识。 行列式排布,可用于较集中绿化的空间较少
物业
管理
 水平高,管理完善,保安措施,管理全面化、智能化 是发展商自己的物业管理公司,在支持和增加项目的卖点上不如著名公司有力,且必须在原有基础上增加更多的附加值(如智能化等)
配套 较齐全且有特色,会所规模,有学校、配交通车、医疗中心、幼儿园等 周边无完善市政配套可供利用,全靠小区自身配套。
尖型 澳洲风情的高尚社区,在广州地区无类似物业 在规划中要将概念落到实处,且市场接受和了解有一个过程。
个性
特点 奥林匹克生活方式,运动休闲型社区 几个主要概念的融合及具体支持点的体现
 
3、项目取胜市场之道
(1)项目更名为“华南奥林匹克园”
    (说明:“番禺”不同于广州为一人所周知的大都市,其包容性和代表水平相当高,所以为塑造大盘风范,使项目不仅仅是局限于“番禺”这样一个较小的区域和水准,需从名称摆脱“番禺”的影子,定位语不一定是“华南”,也可以是其它区域或能代表档次提升的定位语)
    从本项目的特点和前文对别墅的分类可以看到,本项目有塑造成为区域性代表物业的条件。而且由于项目受到来自广州周边区域(如市区中心、华南干线沿线、顺德等)的直接压力,所以,项目的市场定位要超然于广州市和番禺地区的区域划分,所以,项目的市场定位要超然于广州市和番禺地区的区域划分,以其独特的开发概念(奥林匹克生活方式)及个性化特点(澳洲风情),宣扬项目的超高档次、高品味、高综合质素。有利于项目脱离与其它较小区域性市场的直接比较,而站在更高的市场高度(可以是广州市甚至是整个华南地区)向市场传达
“我们的地位是无可比拟的”项目信息。项目市场定位
华南以科学运动,健康管理为中心的
                  21世纪澳洲风情运动休闲代表性社区
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