文档介绍：丰县中阳商城销售代理提案报告
一、市场概述
A、丰县区域商业概述
1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。
2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。
B、丰县区域商业结构
1、解放路,向阳南路以中高档商品销售为主,集中了丰县主要的商场和品牌店。解放路是丰县的主要商业街。人民路以中低挡商品销售为主。
2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业将大量供应市场,丰县商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降(如汉城现在还有部分物业没有卖出,商城经营人气也不旺)。
C、丰县商业物业开发现状和趋势
1、根据初步统计,丰县2003-2004年度开发的大规模商业项目主要是中阳商城(12万平方米),加上原来汉城和招商城未售出的,如果再加上和商住楼底商的大量供应,预计今明两年在丰县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域110万人口,非农业17万人口的丰县而言,要消化这些楼盘即需要3
——4年时间(按历史销售可比量计算),市场压力和过剩情况可想而知。
2、随着丰县政府推进东进南移的城市规划建设发展,从商业发展趋势判断,丰县商业区域进一步向中阳商城区域集聚,依托原有的商业环境,以及中阳商城的建筑形态,将是中高档定位的商城,开发面积在12万平米左右,按丰县现有的消费水平统计,中高档商业市场将面临过剩局面。
3、中阳商城区域凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场,步行街等多种业态结合的商业开发模式,使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈的地位早已建立,但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。
D、消费者状况
1、农村人口占绝对比例,消费水平不高。
2、中低档商品仍是市场消费的主体。
3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。
4、随着外出打工、经商的人员增加,县城居民收入水平正在提高,中档和非生活必需品消费增长显著。
5、全年城镇以上在岗职工平均工资7568元,农民人均纯收入3479元(引自丰县2002年统计公报)
6、经营户状况
经营户普遍存在一种矛盾的心理
——对丰县经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。
二、项目介绍
(在此略。因为中阳商城开发有限责任公司有详细的项目介绍)
三、竞争物业
A、汉城不论建筑规模、建筑形态都远远低于中阳商城。至今还余一个街区的商铺无人经营。
B、在经营上最大的竞争对手就是丰县招商场,在经营面积上是中阳商城的2-3倍,招商场商铺开盘销售时的房价是600多元每平方米,但设计理念落后,商住混居,据走访了解,一些业主想转卖自己的物业,原价都卖不掉。但是它的租金很便宜,平均每平米6—8元/月。对经营户很有吸引力,且是批零兼营的大型综合性市场。汉城的房租也