文档介绍：对黄浦区实施旧改新政的动迁机制的思考与建议
陈瑶编号：0024
黄浦区于2010年8月开始对黄浦区董家渡地区13B、15B地块土地储备项目（以下简称“本基地”）实施前期房屋拆迁，当时所适用的主要法规、政策有《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及《上海市人民政府关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》（沪府发[2009] 4号）等。在本次动迁中，黄浦区一改以往动迁“数砖头or数人头”的方式，首次采取“数砖头+套型保底”的旧改新政，同时按照征询制动迁的要求，尝试了一些新的做法，如“两清”核查单位和方案征询单位的相分离；未见证面积的统一丈量；通过建立多媒体信息公开展示厅的大屏幕和触摸屏，实现动迁管理全面信息化。方案制定过程中，还首次采用听证会的方式，听取居民意见，使动迁操作更加规范。
从本次旧区改造动拆迁补偿安置方案来看，不仅已提前采用了 2011年10 月19日方公布施行的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“实施细则”）的诸多规定，更有相当多的独到之处。比如制订了 “未见证面积照顾补偿的标准”、“第二轮方案征询期签约搬迁的奖励办法”，增加了 “成套房屋补充套型面积补贴”、“安置房补贴”等。从整个旧改新政的实施情况来看，2010年7月26日开始第一轮征询工作，征询改造区域居民意愿，提前一周达到90%的区域居民同意改造，超过规定比例，可办理地块改造前期手续； 2010年1月4日开始第二轮征询，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，同时开始签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议。至2011年6月，签约居民已达到70%以上，协议生效条件已经成就。旧改新政的施行获得了良好的社会效应，区域居民积极签约。
据了解，本基地中部分居民未能签约的主要原因有以下几点：
1、配套商品房为浦东新区鹤沙新城金沁苑、闵行区华漕镇锦雅苑、浦江镇欣佳宝邸及宝山区上海馨佳园，均位于城乡结合区，离中心城区较远；
2、动迁安置配套商品房均为期房，最早交房的闵行区华漕镇锦雅苑交房日期为2011年1月底，最退交房的浦东新区鹤沙新城金沁苑交房日期为2013年3 月底；
3、配套商品房房型较为单一，其中最受动迁居民欢迎的两室一厅早早预订一空；
4、配套商品房价格较高，房屋均价最低的闵行区华漕镇锦雅苑7100元/平方米，最高的宝山区上海馨佳园9200元/平方米；
5、对于居住困难房的保障，仅有提供各项货币补贴以购买配套商品房一种方式，对于仍无力购买配套商品房的居民无其他保障措施。
正是因为上述原因，目前尚有20%左右的居民未能签约，处于观望之中。为进一步完善旧改新政建议如下：
1、提供多种安置方式，增加提供改建地段或就近地段的房源供居民选择。实施细则第二十六条规定，“因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，供被征收人、公有房屋承租人选择”。本基地仅有货币补偿和跨区域安置两种补偿方式，缺乏本区域就近安置或邻近区域安置方式。
2、增加现房用于安置。旧改新政对于选择本基地配套商品房的居民，给予自行过渡补偿。但考虑到数次搬家对居民所造成的人力、物力、财力上的影响，显然能够一次性入住安置房屋内更让居民省心。且实施细则第四十三条规定，被征收人、公有房屋在补偿决定作出后的法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法可向人民法院申请补偿决定的司法强制执行。但在提起司法强制执行申请时，也需要向人民法院提供可供居民使用的符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，产权清晰、无权利负担的安置房屋，因此应在配套商品房中增加现房。
3、根据区域居民家庭结构情况配置配套商品房，增加两室一厅房屋的比例。上海居民的家庭结构较为简单，多为三口之家，对两室一厅房屋的需要较大。房屋征收部门除依据实施细则第十三条之规定对房屋情况进行调查登记外，增加对区域居民家庭人口结构的调查，并根据这一调查结果合理配置配套商品房，避免某类房型短缺的情况发生。
4、对于无力购买配套商品房的居民提供保障性住房，购买经济适用住房的，银行可提供房屋贷款服务。实施细则第三十一条规定，“符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房”。考虑到有可能存在居民动迁款尚不足以全额支付房款的情况发生，建议由银行提供配套的房屋贷款服务。对于不符合银行房屋贷款要求的，无法购买经济适用住房的，提供廉租房、公租房等其他保障性住房。
“十二五”期间上海中心城区需完成约350万平方米二级旧里以下房屋改造，其中原卢湾区区域内基本完成二级旧