文档介绍：浅析“产权式商铺”营销模式浅析“产权式商铺”营销模式一、什么是产权式商铺房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售,并与买方约定, 在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租, 由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营, 保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式, 市场称之为“产权式商铺”, 也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”, 即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式, 包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等, 但万变不离其宗, 总归是“以先销售后返租, 同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。这种销售模式在我国内地最早出现是在上世纪 90 年代初期的海南等地, 随着当时的房地产投资热潮伴生, 一经推出就异常火爆, 但是往往因为开发商最终无法兑现承诺, 楼还没盖完, 就卷款而逃, 导致了大量烂尾楼的出现,同时造成虚假市场需求,引发了房地产泡沫。鉴于此, 2001 年4 月建设部颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房; 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法, 这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要, 故产业链得以延长,对 GDP 的贡献显然比单纯营销要大。但作为新生事物, 产权式商铺肯定会存在或这或那的不足, 但是, 国家法规并未对房地产开发企业采取售后包租已竣工商品房的行为作出限制, 大型商场、写字楼售后包租在近几年频繁出现于全国各大城市, 如杭州西湖时代广场、长沙王府井商业广场、兰州国芳百盛购物广场等。二、产权式商铺的优势分析作为一种营销策略, 产权式商铺能够得到市场的认可, 必定有其优势所在。客观的讲, 这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用, 在某种程度上是开发商信心与实力的体现,是对市场的认识与把握, 更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体, 如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。优势一:有利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于, 企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金, 赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业, 如果开发商选择自主经营或是只租不卖, 其投资回收期少则十几年, 多则几十年, 这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时, 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以, 本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的, 开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。此外, 利用长期稳定的回报为卖点, 开发商在定价时可以适当提高单价, 从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。优势二: 一定程度上保证了投资者的投资回报, 容易受到投资者的追捧。对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报,而且包租期越长, 回报越持久, 风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品, 投资者甚至只要一次首付, 每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后回租的物业大肆追捧的根