文档介绍：本报告是严格保密的。 2006-9-14 本报告是严格保密的。上海康城前广场商业项目上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿) 商业定位报告(中稿) 谨呈:协和集团谨呈:协和集团版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。 2 项目研究工作阶段划分?项目地块查勘?区域宏观经济背景研究?区域商业环境研究?城市商业发展规划研究?市场调研?项目属性研判与界定?问题结构化分析?区域环境分析?市场容量预测?项目定位导出 2006/8/22 第一阶段项目整体定位与发展战略第一阶段思路形成 2006/9/1 2005/9/15 第一阶段市场调研 2006/9/21 研究内容成果?上海康城前广场市场调查报告?上海康城前广场初期沟通?上海康城前广场商业项目定位中稿本报告是严格保密的。 3 报告思路二、风险和机会二、风险和机会三、出路三、出路一、目标设定一、目标设定本报告是严格保密的。 4 协和集团——目标?地上 万商业+1 万单身公寓全部售出; ?打造集团商业街地产品牌,为集团商业品牌上市作准备。?把未用的指标全部用足, 实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。?以主题商业街的形式启动,为集团商业品牌上市作准备。本报告是严格保密的。 5 ?短期内实现利润最大化?促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化本报告是严格保密的。 6 项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处,属于莘闵板块居住区级商业中心?项目紧邻莘松路,唯一一条进入道路,双向二车道; ?项目西南北各约 500 米分别相邻板块内两大商业(巴比伦、乐购)。 500m 乐购 500m 巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位项目区位本项目地铁 1号线莘庄站车程闲时 15 分钟,忙时 20-40 分钟本报告是严格保密的。 7 容积率超过 4,建筑形式必须向高向密发展。?规划用地面积: 72 , 418 平方米, 实际用地面积约为 43 , 838 平方米。?地上总建筑面积 166 , 481 平方米,需要建设小区公建配套 万平方米, 实际新建商业面积约为 14 万平方米, 单身公寓 10 , 800 平方米。?地下建筑面积 55 , 681 平方米,已建地下室 1, 453 平方米,新建地下室 54 , 228 平方米。项目技术指标莘松路已建已建绿地销售中心及样板房高压线, 地上不能上盖建筑本报告是严格保密的。 8 项目资源:所处大型住宅区和别墅区,为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有 5年的时间。目前周边的公寓项目有两个,别墅项目约为 10 个。区域人口: 康城居民入住后约为 万人。周边别墅区居民约为 4-5 万人。本报告是严格保密的。 9 第二部分二、风险和机会二、风险和机会区域商业分析区域商业分析宏观市场分析宏观市场分析闵行商业分析闵行商业分析项目本体分析项目本体分析本报告是严格保密的。 10 按国际通行标准,上海商业地产存量趋于饱和宏观市场宏观市场 2005 年上海人均商业地产面积超过 1平方米,接近欧洲发达。上海商品销售毛利率不断上升,从 2003 年的 % 上升到 2005 年的 %; 城市居民人均消费支出不断上升,从 2003 年的 万元增长到 万元。上海由于人口多,平均收入水平高,一直是全国最重要的零售市场之一, 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比,上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点,上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期,率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源《上海商业统计年鉴》