文档介绍：目录
一、2005年常州房地产市场总结
1、宏观经济运行形势
2、宏观政策情况
3、2005年城市建设成果
4、2005年常州市市区土地市场情况
5、2005年常州市房地产开发情况
6、商品房住宅供需总体市场
二、新北区开发现状分析
1、新北区总体概况
2、孟河镇发展现状及规划
3、周边乡镇发展现状
4、新北区2005年房地产市场总结
5、孟河镇消费力市场调研情况
三、项目开发经营可行性分析
1、项目开发经营策略
2、项目投资估算
3、项目销售投资收益分析
4、项目开发经营主要风险及对策分析
四、市场结论与建议
常州市孟河镇项目可行性研究分析
一、2005年常州市房地产市场总结
1、宏观经济运行形势
(一)GDP发展令人瞩目
(二)人均GDP突破4500美元
2、宏观政策情况
2005年是房地产市场变革最多的一年,在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格,从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策,力求整顿和规范房地产市场,高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。
※ 3月17日,中国人民银行再次上调个人住房贷款利率
※ 3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》
※ 4月27日,国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施
※ 5月11日,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》
※ 5月31日,国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》
※ 7月21日,人民币升值
※ 10月18日,国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》
3、2005年城市建设成果
(一)道路建设
外环路城市化改造工程已经通车,04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成,长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车,常焦路、长江路北段完成大部分拆迁,施工已进场,各项工程基本达到计划进度。
(二)绿地建设
2005年,%,,达到时序进度要求;%,,;,,。
(三)定销商品房建设
清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段,预计2006年6月份可以交付使用;星鑫家园项目已开工并取得预售许可;目前正在进行06年定销商品房项目的选址。
(四)其它
开通12319城建服务热线,为市民群众提供24小时不间断服务。一年来,热线中心共受理来电3万条,受理率100%,及时回复率100%,办结率达到99%。
(五)2006年工程目标
认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》,进一步完善城市功能,改善城市环境,提升城市品味,增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。
2006年工程建设项目(包括2005年结转工程),。其中:城市交通工程预计投资约18亿元;;。
4、2005年常州市市区土地市场情况(数据来源:常州市国土资源局)
(一)市区土地出让总体情况
2005年市区共出让土地83幅,总出让面积约达5613亩。
(二)综述
1)、土地成交总量略降,武进区成交土地猛增
2005年常州市区出让土地面积为5613亩,%。其中:,%;,%;,%。
2)、成交土地平均容积率提高
,,%。其中:
,,%;
,,%;
,,%。
由于土地资源有限,对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现,是城市发展过程中的必然。
3)、土地成交价格升高
土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况(拆迁量)、交通状况、配套状况、用地性质等差异,不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌,其中影响土地价格最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005
年的成交净地价格进行对比。
通过以上数据,我们看到土地的成交均价有较大的提高,从具体成交土地价格来看,虽然仅考虑净地出让