文档介绍：步行商业街成功开发要素
针对国内近几年步行商业街开发热潮,中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能,走访了大量商业街区,根据全国一些商业街的发展情况,结合各方面的专家的理论研究,我们初步总结出以下15个成功开发要素。
一、科学规划。
我们知道,一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分,而商业街,特别是步行商业街的规划,又是一个城市商业规划的点睛之笔,一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道,有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段,没有注意或重视商业街开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,这样的例子非常的多。今天上午,开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到,这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高,是准备引进电影院,如果楼层3米、4米高,电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中,要有科学的规划设计,在以后的招商过程中,也有动态的调整过程,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。
二、准确定位。
作为步行商业街的定位,基于几个方面:第一,本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源;第二,自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈,这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈,我们如何定位?这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有可能很广,日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。
三、慎重选址。
这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲,是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化,应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看,商圈不是圆的,对待选址,南花园是非常出色的,但是在局部上还需要政府部门的大力支持,比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道,晚报有一篇文章叫《一条护栏,拦死了一个商场》,当时引起了广泛影响,最后政府拆除了道路中间的护栏,商场才又获得新生,所以交通对整个商业项目,特别是对步行商业街作用非常重要。
四、招商先行。
目前国内一些城市的开发商,在整个商业街建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式,如果在前期和主力商家达成联盟,我们在日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。
五、规模适度。
从全国商业街建设看,存在求大求洋的现象,很多商业街从1公里到3公里,甚至更长,步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发商业街的时候,更多考虑规模效益,但是忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果,我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街,长度在300米左右为宜,特大城市更长,以600以内为最佳。南花园商业街是200多米,从城市情况看,200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的,不要一味追求长度。宽度,不同的商业街的宽度,我们认为,应该在十几、二十几米为宜,一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路