文档介绍：前 言
兵法云：“谋定而后动”，在日益发展成熟的商业地产销售中，商铺要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中的重要性显得越来越重要。
任何一个项目的前期营销策划，无论是整体思路还是具体的执行方案，都必须要有数个强有力的支撑点。并且这种支撑点应该是实实在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。只有这样，才能保证后期的营销推广的实际可操作性；只有这样，才能保证营销推广的有效性，也就是说是能够指导并促进销售的；只有这样，策划才能够给项目带来切实可行的附加值；只有这样，营销推广才能建立真正的可持续发展的企业品牌。
江西上饶余干县城北新区饮食一条街项目是**公司继成功开发一系列住宅项目之后，进军商业项目的开山之作，她将成为赣东系列特色菜的聚集地，同时也弥补了余干县无专业饮食街的空缺。
我们的产品是什么？我们的产品卖给谁？我们处于一种什么样的市场？我们通过怎样的营销推广方式去卖我们的产品？我们通过怎样的招商策略来吸引经营者到这里经营？我们采取怎样的租售模式来取得利润最大化？为了解决这一系列的问题，我司派市场部专业人员对余干县宏观环境和房地产市场进行了详细的调研和分析，本项目性质初步确定为江南园林风格的赣东菜饮食一条街。根据这个初步设想，结合目前余干县城北新区房产市场现状，本营销策划方案对本项目作了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，着重从营销策划的角度出发，对项目的前期市场调查、产品定位、规划设计、建筑设计、品牌策划包装、
营销策略组织、市场推广、广告策略安排、销售策略、招商策略等方面都作了全局性和可操作性的论述。
目 录
一、项目市场分析
1、宏观环境分析
2、微观环境分析
3、项目区位分析
4、饮食市场分析
5、竞争楼盘分析
二、项目产品定位
1、产品自身定位
2、地块SWOT分析
3、市场定位
4、功能定位
5、形象定位
6、目标消费群定位
三、项目建议
1、项目命名建议
2、外立面风格建议
3、园林设计建议
4、装修标准建议
5、附加值提升建议
6、商铺部分建议
7、强强联合建议
四、营销策划建议
1、入市策略
2、分阶段营销方案
3、广告策略
五、商铺招商策略
1、经营布局
2、经营策略
3、招商计划
4、招商策略
六、项目经济效益评估
1、项目综合技术经济指标
2、项目财务经济指标
3、项目确定性分析
4、项目静态、动态经济效果分析
5、项目不确定性分析
七、商铺投资回报分析
1、产品策划
2、品牌策划
3、销售及招商策划
4、广告策划及设计
5、项目营销策划中的其他相关工作
第一章 项目市场分析
在当今竞争异常激烈的房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已彰显越来越重要的作用，市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，只有通过认真细致、专业有效的市场分析，为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息，使项目能制定确切可行的策略，打好变幻无常的、漫无边际的商海战，争取每一次的胜利。
针对余干县房地产市场，为了更深入地了解余干县房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，并通过房地产市场分析，为本项目的产品定位、建筑规划设计和前期营销推广奠定市场依据。
一、宏观环境分析
（一）上饶市场情况
1、上饶概况
上饶市位于江西省东北部，东邻浙江，西接安徽，南连福建，位置十分显要；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320国道、206国道以及311高速公路四通八达，百里之内就有四个机场，交通通讯极其便利。
上饶市辖上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、波阳、余干、万年、信州区、德兴市等十县一区一市。总面积22791平方公里。上饶地处北纬27º34′-29º34′、东经116º一三′-1一八º29′之间,处中亚热带季风湿润气候区，-ºC，年降雨量为1600-一八00毫米，年无霜期为251天-274天。气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，具有春秋短、冬夏长的季候特点。
2、经济运行情况
2006年上饶市各县市区国民生产总值
地区
生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
累计数
增长%
累计数
增长%
累计数
增长%
累计数