文档介绍：白玉兰花园规划设计
市场分析报告
目录
南市区房产销售市场概况
大环境分析
居民消费特征
南市区房屋市场综述
竞争个案分析
本案企划要点
南市区房产销售市场概况
1大环境分析
进入99年以来,中国房地产市场发生最大的两个变化就是:第一,已由过去的卖方市场转变为买方市场。第二,由集团购买转向个人购买。面对这种变化,未来房地产市场发展将呈以下趋势:1、住房将是房地产市场绝对主角。2、经济适用房是主力市场,供应对象占城市人口的70%以上。3、住房的布局、功能、设施、环境、面积都将经历更新换代。要讲品牌、树形象、重点之一是要加大住宅建设的科技含量。
几乎可以肯定,今年上海的房地产市场将总体趋强。由于住房商品化的概念正越来越被人们所接受,上海房地产市场目前个人购房比重持续上升,已达到
90%以上。银行利率的下调,也为个人购房贷款减轻了压力。这些对房市均是利好消息。同时全市房地产销售价格在下降通道上运行,房地产价格总水平下降。上房50指数依然价跌量缩,样本楼盘加权平均售价降至3892元,因清盘等因素多个楼盘价格“高台跳水”造成上述情况。但是,与去年同期相比成交量明显放大,销售业绩良好的个盘增多。市场推崇的3000至4000元的中价楼盘成为主力品种。房地产企业从自身经营出发,也将会采用一些灵活手段来刺激楼盘销售,由于考虑周边楼盘清盘可能造成的低价干扰和摒弃超额利润,定价更谨慎和趋于合理,可以预见,上海市场整体房价会在平稳发展的同时略有下降。
南市区房产销售市场概况
2居民消费特征
南市区和浦东区、卢湾区、黄浦区为邻。( 平方公里), 人口密度每平方公里达到约9万人(含一定外来人口),其中老城厢区每平方公里平均125386人,是全市入口密度最高的地区。由于居民居住密度高,不可避免造成居住质量差,所以可以说南市区居民对改善居停有着极为强烈的“翻身欲”。其购房需求非常旺盛,主要购买本区和卢湾、浦东等临近区域住宅。由于价格较低,大量动迁户主要迁往浦东新区。
根据上海社会科学院房地产研究中心对全市进行的专题调查,80%以上的市民希望居住多层和小高层,但南市区极少出现多层甚至数小高层个案,大量相同规划设计的高层个案也令购房客户无所适从。另外,调查显示,二室一厅和二室二厅占总需求量的60%以上。一室一厅和三室一厅以上的需求各占20%左右。尽管这一结果与市场反映的“三室一厅比二室一厅好卖”的说法不尽相同,但数据显示的却是真正的市场趋势,反映了购房者的真实意愿。
从购买力分析,70%强的购房者有能力购买总价为20-40万元的商品住宅;每平方米3000-3500元的商品房最受消费者欢迎。每平方米价格在4000-7000元的中等偏上住宅楼,只要规划合理、房型堪佳、绿化到位,还是好销的。但购买对象局限于小部分消费者,其中:董事、总经理及经理级以上人士占
48%;律师、医生、教授、工程师及主任级职称人士占34%,文化人、工人等占18%。而南市区本区楼盘无一例外在4000元/平米以上,高层次购买者毕竟有限,大户型自然遭遇滞销。
南市区房产销售市场概况
3南市区房屋及市场综述
南市区楼盘有以下几个特点:
普遍户型过大。而且大多数设计较早,房型落伍,得房率低,
购房客户很难找到80平米左右的中等面