文档介绍：七彩时光营销推广方案
李健曾海丹
二OO八年三月三日

营销的终极意义：卖（站在客户的立场上寻找买的理由）
卖什么？
如何卖？
卖的高！
卖的快！
卖的方式
卖的主题
卖的氛围
卖的诉求点
卖的附加值
七彩时光的营销核心：赚
赚什么？
要么赚HAPPY，要么赚MONEY
谁在赚？
投资客户、自主客户、开发商、参与的人
目录
前言
第一部分：市场定位
第二部分：整合推广
第三部分：包装策略
第四部分：销售策略
第五部分：价格策略
小结
前言
本项目是益阳市一个复合型项目，面对2008年房地产市场的状况，如何使本项目的营销在市场中脱颖而出，达到快速销售的目标，取得良好的经济效益，是本项目营销的核心。
经对本项目的初步考察，我们认为七彩时光在市场定位、推广策略、销售策略、价格策略、现场包装等方面需要新奇整合。
针对小户型住宅的特征，结合七彩时光的地理位置，七彩时光的营销推广以“简单的生活缤纷起来”为主推广主线，在推广阶段上要结合工程进度环环相扣、层层递进，在推广手段上要丰富多样、新颖别致。
针对益阳市目前住宅市场的现状，依据七彩时光的市场定位，本着“新、奇、特”的原则，现将七彩时光的营销推广方案制定如下：
第一部分：市场定位
一、形象定位
七彩时光·缤纷小家·风格居场
●七彩时光
七彩时光——简单的生活缤纷起来
●缤纷小家
缤纷绚丽、富有活力的小家生活
●风格居场
极具个性与风格的居住场、汇聚场
二、区域定位
政务核心·未来时尚第一站
三、客户定位年轻态、时尚新贵客户群体
●70——80客户
●投资型客户
●自主型客户
●双料客户
四、产品定位既非传统住宅·又非传统商铺·可以“赚”的房子
●半住宅属性：居住
●半商铺属性：投资
●精装修
●经济型产权酒店
●高性价比：收益比、价值比、配套比，物超所值
小户型30——60平方米/1房70――80平方米/2房90平方米/3房
第二部分：整合推广
一、市场推广主题
要么赚HAPPY，要么赚MONEY
本项目将有两大主力客群，广告语要分别针对他们进行诉求：
●要么赚HAPPY
针对自住型客户诉求“赚HAPPY”
●要么赚MONEY
针对投资型客户诉求“赚MONEY”
●要么赚HAPPY，要么赚MONEY
诉求项目既可自住又可投资的物业功能
二、销售计划与目标
（一）销售计划
依据房地产项目工程进度计划，采用量化营销推广模式，将销售计划制定如下：

七彩时光销售计划表
工程进度
销售计划
开始动工
15%
出地面三层
30%
主体封顶
40%
外立面装饰完毕
60%
交房时
90%
（二）销售目标
通过一系列新颖、独特的营销策略，使七彩时光达到以下销售目标：
1、全面树立益阳市“缤纷小家，风格居场”社区形象。
2、在益阳市再度掀起以“要么赚HAPPY，要么赚MONEY”为主题的小户型居住投资浪潮。
3、速战告捷，奠定银建地产的地产新贵地位。
4、进一步充实和丰富“银建”的产品系列，提升其整体品牌形象。
（三）推广费用控制
1．控制原则：先强后弱、打好基础、高抬气势，争取总推广费用不高于销售额的2%
2．具体比例分配：
预热认筹期
20%
开盘热销期
50%（累计）
销售调整期
80%（累计）
再度热销期
90%（累计）
清盘期
100%（累计）
三、推广阶段划分
依据上述销售计划与销售目标，结合本案的工程进度及销售淡旺季，在2008-2009年，将市场推广分为六个时期（见下表）：
七彩时光市场推广阶段划分表（2008-2009年）
推广阶段
时间
准备期
2008年4——5月份
市场预热期
2008年6——8月份
内部认购期
2008年9月份
开盘热销期
2008年10月份
销售调整期
2008年11月份
再度热销期
2008年12月――2009年2月份
清盘期
2009年3——4月份
四、阶段营销推广
（一）准备期
准备期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周全，按计划落实。具体工作有以下几个方面：
A、营销方案确定
B、规划设计方案确定
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