文档介绍：财务管理基础课件(第九章财务分析)
收益法及市场法案例
本次估价对象为XX大厦部分房地产,包括XX大厦地上F2整层、F3层局部(F305、F306、F312)和F4层局部(F410—F411)及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料,依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料,本着独立、客观、公正、科学、合理的原则,遵循法定或公允的估价程序,经过周密、准确的测算,对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。
(一)估价对象
本次估价对象为XX大厦部分房地产,包括XX大厦地上F2整层、F3层局部(F305、F306、F312)和F4层局部(F410—F411),总建筑面积77471>.19平方米,。
1. 房地产权利状况
估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地,土地用途为写字楼用地,土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止,产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》(市西中外国用[97]字第XX号)、《北京市建设用地规划许可证》([92]市规地字XX号)、《北京市建设工程规划许可证》([96]规建字XX号)、《北京市建设工程开工证》(京建开字[97]第XX号)、《北京市建设工程竣工验收备案表》(编号总XX)、《北京市商品房外销预售许可证》(京房市外证字第XX号)。委估房地产产权清晰,无纠纷。
2. 委估土地概况
委估宗地为XX区南闹市口1—X号地,坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米,。,。宗地四至为:东邻XX大厦;南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻;西隔道路与XX委员会相邻;北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华,大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为国有出让地,宗地开发程度达到七通一平(即给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路均已接通,场地平整),属于一类地价区,地质状况良好。
3. 委估房屋建筑物状况
主体结构:XX大厦于1997年9月开工建设,2000年9月竣工投入使用。大厦地下3层,地上15层(局部16层),。建筑物为框架剪力墙结构,筏板基础,,,,,,,。大厦正中为30米×27米、高68米的中空大厅,沿中厅四周为环型走廊,东西两侧各层对称设计有S型平台。中厅上空为高低错落的采光顶面。
功能分区:地下B3层为平战结合使用的人防、车库,B2层为地下车库,B1层为会议厅、职工餐厅及设备用房和附属用房;首层为银行、邮电局、商务中心等综合服务设施,F2---F15层为办公写字楼,F16层为设备专用层。
物业设施:楼内设有19 部电梯、东西各三部消防疏散梯、中央空调、电视监控、消防报警、自动喷淋灭火、楼宇自控、计算机管理等25个系统。大厦内可提供办公及餐饮服务;提供优良的物业管理;有地上及地下停车场;TV系统,楼内有100多个摄像机,对大厦的各出入口、公众聚集地、电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行严密的监控管理;大厦的楼宇自控系统采用美国江森公司的METASYS管理系统,集中管理,分散控制,对整个大厦的中央空调系统、变配电系统、车库、电梯、保安监控、背景广播等进行综合调控;大厦19部垂直电梯,选用瑞士SCHINDLER专利预分配系统,可对电梯进行预选分配,使最长等待时间不超过20秒;另外大厦还有国际先进的综合布线及通讯系统、卫星天线及闭路电视系统、停车场管理系统、消防广播系统、给排水系统、空调系统、双电源供电系统等。大厦功能齐全,智能化水平达到了国际先进标准。
装修装饰:大厦外墙主要为以不锈钢点连接的大面积通透玻璃幕墙,底部为黑金砂磨光花岗岩,局部配以白色铝合金和铝板幕墙;大厦中厅地面为高级磨光花岗岩,柱面为进口铝扣板,;首层大厅中央设有英国著名抽象派大师Richard Deacon设计的水景雕塑;中厅顶部为种植花园层及高低错落的采光棚;大厦四周为近万平方米的绿地;各层公共部分采用花岗岩地面,白色或黑色大理石墙面,柱面采用高级铝扣板,石膏板无缝吊顶,各层间均设有防火卷闸,所有房间靠天井侧为磨砂玻璃隔墙,楼内所用装饰材料均有防火性能。。其中国际会议中心:高级地毯地面,精选进口胡桃木墙面,石膏板造型顶,顶部被均匀地分