文档介绍：作者：刘凯
房地产知识（一）
房地产知识一、土地及综合类
1、土地用途包括哪些种类？
答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地， 包括耕地、 林地、 草地、 农田水利用地、 养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、 交通
水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
如何了解土地来源及性质？
答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可
以从土地使用权出让合同书中了解。
什么是集体土地？
答：集体土地是指农村集体所有的土地。
有哪些用地属于集体土地？
答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律
规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山， 属于农民集体所
有。
对集体土地使用权有哪些规定？
答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、
转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，
因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据 《郑州市土地使用权出让条例》 的规定， 集体所有的土地， 经依法征用转为国有土地后，
方能依该条例出让其使用权。
《郑州市土地征用与收回条例》 还规定， 违反该条例的规定， 擅自与农村集体经济组织或其
成员签订有关征用土地协议的， 其征用土地协议无效； 在非法取得的集体所有的土地上进行
开发建设的，以非法转让土地论处。
什么是行政划拨用地？
答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、 安置等费
用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
特区内，从特区成立至 1988 年 1 月 3 日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地
可认定为行政划拨用地； 特区外， 土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取
得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。
什么是合作建房？
答： 合作建房是指以一方提供土地使用权， 另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产
开发形式。
8、对合作建房有哪些规定？
答： 对一方提供土地使用权， 另一方或多方提供资金合作开发房地产， 并以产权分成的合作
建房视为房地产转让。在 2001 年 8 月 6 日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交
清地价款的出地方， 出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找
合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，
须经过规划国土部门对规划、 用地等问题进行审核， 并补交市场地价后， 再进入土地交易市
场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。
根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府 [2001]94 号”文的有关规定，原农村征地
时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的 10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用权出让？
答：土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权
在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》 第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列
用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三） 教育、科技、文化、卫生、体
育用地五十年； （ 四 ） 商业、旅游、娱乐用地四十年； （ 五 ） 综合或者其他用地五十年。另外，
加油站、加气站用地为二十年。
11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土
地使用者未取得该宗土地使用权的 《房地产证》 前， 可以占有和使用该宗土地， 但不得处分。
12、土地使用权出让合同包括哪些内容？
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：
（一）双方当事人的姓名或者名称、地址； （二） 出让土地使用权的宗地号、面积； （三）土地使
用年期及起止时间； （四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间； （五 ）交付土地
的时间； （六）规划、 市政设计要点； （七） 项目竣工提交验收时间； （八）市政设施配套建设义
务； （九）使用相邻土地和道路的限制； （十）建设附属、附加设施的项目及义务； （十一 ）违约
责任； （ 十二