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购物中心发展探讨
我国购物中心发展策略探讨
[摘要]近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。本文从探讨购物中心构筑核心竞争力的角度，结合对发达国家和地区购物中心发展轨迹的考查，针对我国购物中心发展现状和存在问题，以创造商业价值为目标，试图揭示我国购物中心发展应具有的战略思维和策略，以期为购物中心经营者提供参考。
（中经评论·北京）近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。有资料显示，目前全国已经建成并营业的有54个，正在兴建的有200多个，大多分布在北京、上海、广州等经济发达的大中型城市。笔者认为购物中心兴建热潮高涨主要有两个因素：政府可以借此提高就业、增加税收、兴旺市场、繁荣经济、亮丽市容等政绩；房地产商抵御不了扩张的诱惑，希望借助购物中心的影响力盘活周围的房地产价格。
一、我国购物中心发展现状
（一）奢侈品市场的发展加大中高档购物中心的需求
日益临近的北京奥运、经济发展走势的相对稳健以及住房价格的上涨，社会大众对前途充满信心，私家汽车保有量急速增加，富裕阶层对时尚和奢侈品的追捧也有增无减，这些因素对购物中心市场的发展都将产生积极影响。
（二）购物中心逐渐成为商业地产的主流产品
从全国范围来看，购物中心开发日趋理性，专业化能力迅速提升。经过几年的探索，购物中心正在从以商铺出售为主转向以持有为主，职业经理人队伍发展稳健，购物中心的专业化模式逐渐成为商业地产新标准，使购物中心在整个商业地产中的比重迅速上升，并将逐渐成为商业地产的主流产品。
（三）购物中心招商难、选址难将继续存在
政府主管部门对商业地产项目的管控力度将进一步加大。其中表现在：对大型的综合商业项目布局的限制将明显加大；对业态与布局的调整力度将会加大；大型的房地产企业、大型的投资基金、大型企业联合瓜分或垄断商业地产项目的趋势日渐明显。
（四）商业地产正由开发时代转向运营时代
商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
目前，。平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%，表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。
商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。同时体验式消费作为一种新的商业模式将受到更多关注。
二、我国购物中心发展存在的问题
（一）利益驱动导致感性投资、盲目投资
大部分的投资商不能有效对待购物中心的基本发展规律，即需要一定时间来培育市场。因追求短期效应，缺乏资金的持续支持，导致经营项目成为投机行为而非投资行为，项