文档介绍：论我国住宅小区停车位的权属及
相关法律问题
绪论
众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。越来越多的矛盾集中在房地产及其相关的项目当中。
目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区内停车
位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。然而目前我国《物权法》、《房
地产法》一级其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属做出明确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问题的讨论。剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，减少纠纷，维护市场经济的正常秩序。
选题背景
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，
车位之争在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于
现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。
随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，车位之争，必将导
致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾
的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和辂业
者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍
着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。
本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车
位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
我国小区停车位的所有权分类及现状
（一）按照小区停车位权属取得的时间分类
我国小区停车位的所有权，从时间上可以分为两类：第一类所有权为停车位
的初始所有权，这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权 , 指在开发商将
全部房屋出售给业主后，停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权，不
能相互混淆。在现实生活中，就第一类所有权并无争议，有争议的为第二类所有
权的归属，所以后者是本文分析的重点。
在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有
权的概念。建筑物区分所有权是指，根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区
分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分
时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结
合。（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所
有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专
有部分和共有部分 [1] （第 195 页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和
功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建
筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第 76
条规定：建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于
市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定
不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。其中虽然规定
了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归
属问题，规定有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所
有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。特别是目前争议较多的小区车位
车库所有权归属问题，《物权法》规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车
位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共
有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。《物权法》虽
以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所
有权归属规则在实务适用中的难点。
从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：
第一种形式 : 在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，
四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。
其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行，即将特定车位与特定住宅单元相联系, 一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价