文档介绍：九州新塘项目前期定位报告
2006-04
一座新城
的
荣耀！
发展商对本项目目标预期
实现片区高价，获取更大利润！
快速回收资金，启动新项目！
目录
第一部分：市场环境分析
第二部分：项目分析
第三部分：项目机会与威胁
第四部分：分物业类型研究及定位方向建议
第一部分：市场环境分析
增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％
全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%
2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。
数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
增城宏观经济
按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。
根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
4％
5％
8％
14％
增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展
启动
高速发展
平稳发展
减缓发展
800
4000
8000
3880
年增长率：
人均GDP（美元）
增城房地产发展阶段
增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米
数据来源：增城市信息中心
增城房地产
02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为2000～2200元/平米。
阶段
初始期
时间
02年以前
在售项目
汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界
阶段特征
供应
推售项目少，市场竞争小
竞争
新塘中心区与新塘西郊片区竞争
产品
住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。
市场平均价格：2000-2200元/平米
产品以实用性为主，未有亮点设计
客户
取消福利分房，客户多为首次置业为主。
价格
市场平均价格：2000-2200
新塘房地产发展阶段情况
02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。
阶段
启动期
时间
02～04年
在售项目
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（一期）、城市家园（一期）
阶段特征
供应
推售逐渐增多
竞争
形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
产品
品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；
产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。
客户
产业发展带动，外来客户增加
经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份
首次置业的客户逐步呈现换房需求
价格
住宅市场平均价格：2200-2700元/平米
新塘房地产发展阶段情况
05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。
阶段
发展期
时间
05年至今
在售项目
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场
阶段特征
供应
市场供应放量，竞争激烈
竞争
形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
产品
产品链丰富、完善
户型创新开始出现
城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目
写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富
客户
外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户
客户层丰富，投资型客户纷纷涌现
价格
市场平均价格：2800-3500
新塘房地产发展阶段情况