文档介绍：广州:2005年第一季度房地产市场政策回顾与分析
针对去年全国局部地区(特别是华东地区)房价上涨过快、泡沫成分加剧的情况,最近国务院出台稳定房价的“八条意见”,将该项工作上升到“政治高度”,提出建立“政府负责制”,要求各地方政府及相关部门采取有效措施抑制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。在此背景下,今年一季度广州市房地产市场总的政策取向是局部控制和稳定。下面分别从土地政策、金融政策、税费政策等几方面进行归纳和分析,供业内人士参考。
一、土地政策
与2003年相比,%,%,是1997年以来的最高增幅。究其原因,相当部分业内人士认为与去年政府减少土地供应量有关(2004年共出让9块房地产开发用地,,仅完成年初公布的全年土地出让计划的10%,%)。
为响应中央号召,避免因“土地饥渴”而导致楼价继续上涨,今年广州市加大了土地供应量。2月22日,市国土房管局正式对外公布《2005年广州市(八区)经营性国有土地使用权出让计划(供地计划)》,计划全年共出让28幅地块、总用地面积110万平方米,总建筑面积为307万平方米,出让地块主要集中在珠江新城、琶洲、大学城三大板块。按预定计划,1季度共举办了三场土地招标拍卖会,成功出让7块房地产开发用地,,完成本年度出让计划的21%,超过去年全年的供应水平。土地供应量的增加,必然带来今后一段时期商品房供应量的同比增加,从而使供求关系发生改变,减轻房价上涨的压力。
另一方面,今年3月份市国土房管局公布了《广州市土地闲置费征收使用管理办法》(市政府曾于1997年8月1日颁布《广州市闲置土地处理办法》,规定政府将无偿收回闲置国有土地使用权,并于1999年拟定开征土地闲置费,但一直未出台具体的实施细则),首次对土地闲置费征收标准进行明确:自2005年5月1日起,开发商买地后超过一年不开发,%作为土地闲置费。如果说政府通过招拍挂的方式出让土地是在一级市场上调控土地资源,那么开征土地闲置费则有助于加快闲置土地的盘活速度,增加二级市场上的土地供应量。据市国土房管局有关负责人透露,在去年“8·31”土地大限前3个月,广州市共办理了108宗协议出让土地的出让手续,土地面积约340公顷。加上以前年度累计下来的土地,粗略估算,目前在广州地区以及以广州地区为中心的周边地区,集中在大发展商手中的“储备粮”超过2000公顷(约3万亩),其中有相当部分的土地仍在闲置之中。通过开征土地闲置费,加大闲置土地的收回力度,将有利于将这部分土地盘活起来,加快项目的开发进度,增加市场供应量;同时有利于增加政府的财政收入,提高土地的使用价值,实现资源的优化配置。
二、金融政策
今年1季度,金融机构对房地产行业继续执行“适度从紧”的信贷政策。各商业银行在做房地产贷前审核时,除了总量收缩和集中资源瞄准优质客户之外,已经更多关注企业的稳健和可持续发展,即使是有一定知名度的大型房企,如果其发展过快、涉及产业过杂、一次性开发项目过多的话,也不会再轻易放贷。房地产信贷门槛的提高已经成为不争的事实,宏观调控下的优胜劣汰机制逐渐形成,它促使开发企业更加理性、科学地调整自身的开发计划和发展战略,