文档介绍：汉斯商业模式研究
汉斯公司背景
美国汉斯地产公司总部设在休斯敦,创建于1957年,重点就是在写字楼开发,在美国90个城市开发建造了700余个项目,总建筑面积2400万平方米,在境外16个国家有100余个房地产项目,总建筑面积近400万平方米。按照开发面积算,汉斯应为全球最大的房地产开发建造商。
汉斯的创始人老汉斯处事谨慎,对休斯顿房地产市场的盛衰周期,尤其深谙个中三昧。他是1950年取得工程师学位后来到休斯顿的,出生地却是印地安那州的加里。老爸是美国钢铁工人。汉斯后来也进过厂。
60年代初,汉斯公司开始向美国其它城市拓展业务,先后在纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大市设立了地区总部,并在美国其他47个城市设立了地产开发和物业管理的分支机构。70年代,汉斯公司的业务扩展至加拿大和墨西哥。到90年代,汉斯公司已经在10个国家设立了海外分部。
读完威廉姆斯学院和哈佛商学院,1981年,小汉斯进了老爸的公司。杰瑞。汉斯玩得一手好桥牌,对营造行业却没有他老爸的那股热情。但在融资与市场开发上,他的步子又比老爸快得多。毋庸置疑,公司交到小汉斯手里后,发展是惊人的。目前公司是父子同管。
杰瑞。汉斯先生为公司奠定了独有的企业文化,其中最重要的原则贯彻至今。它们包括:投资地产长期拥有的观念,服务至上以及恪守诺言。作为房地产开发商,汉斯认为,好的物业就在于它的品质优良、技术领先,具有保值、升值的潜力。而这些人才,便是汉斯公司保值升值的潜力。
在每期的汉斯“员工通讯”上,都会刊登生日在当月的员工名单,其中总有在汉斯工作20年、30年甚至资历更久的员工的照片。汉斯雇人很保守,手续繁琐。从事开发的项目经理,总共不到一百人。但在汉斯公司的概念工程部里,会聚了美国房地产界最优秀的机械设备、电气设备专家。汉斯从不因为市场低迷而裁员。当市场开始爬升时,汉斯优秀的融资团队和优秀的开发团队总能迅速出击,攻城掠地,所向披靡。
汉斯至今还是私人拥有。公司总资产超过130亿美元,但始终没有上市。最主要的原因是汉斯有很多自己的基金会,不需要用上市来募集资金;其次,上市以后对公司的运营战略会有很大的限制。既然不想去给小股东打工,也不想给华尔街的分析师打工,便继续老老实实给投资人打工。在这方面汉斯公司上下面对公众时都常常会说“汉斯是一个保守的公司”。
汉斯公司在世界各地价值130亿美元的物业中拥有股份。这些股份的实际资产,按汉斯公司自己的说法是“10亿美元以上”;权威媒体则认为至少达20亿美元,其真正的利润来源是资产总值的增值。此外,在世界各地,汉斯公司还有100亿美元的投资。但汉斯的借款只有40%。比起中国贷款比例可能高达80%的项目公司,汉斯的确非常保守。
然而,正是因为这份保守,汉斯的投资取向“以安全为首要标准”。比如伦敦加那利码头那块地,就没有让汉斯动心。那块看上去也是十分诱人的土地,最终让加拿大的赖克曼家族为之破了产。老汉斯当时就认为,那块土地虽大但交通条件差,内外不通畅。“我知道没办法解决那么大容量的需求。要指望享誉当地、租户盈门,谈何容易!”
然而,在融资模式、新技术应用与市场开拓上,汉斯确未必是个保守的公司。
汉斯的业务结构
汉斯是投资与开发并重的专业公司,就目前业内所指的美国模式,其实“投资”与“开发”是两个细分市场,“投资”通常由基金机构完成,而“开