文档介绍：宝安区房地产市场状况透视
一、宝安房地产市场态势
区域性及封闭性发展
从产品的供给方来分析,除了龙华拥有万科四季花城、物业集团风和日丽的知名项目外,宝安其余地方的房地产开发商都以当地公司为主,少有大型知名品牌地产公司介入,形成封闭式、自我发展的格局,导致楼盘的规划、建筑、营销策划等方面明显落后于特区水平。因此,市场上缺乏较多精品楼盘吸引本区域以外的客户注意或购买。
从消费者构成来分析,30%以上为当地居住人口购买,30%为宝安工厂里的技术管理人员,20%为在宝安经商的中、小商业经营者,12%为区外购房者;其余8%为本地办厂的港澳台客户购买,而纯粹直接从香港来购房几乎为零。从客户构成上,反应区域性特征突出。偏低的外销比例,与宝安外资企业占85%的比例不相协调。而宝安外销低迷的主要原因之一,就是往返深港两地的交通极不便利。
由于上述供给因素、交通因素的存在,导致宝安房地产一直处于封闭式发展,区域性特征突出的状态。

宝城片区是房地产发展相对较早的区域,房地产发展较为成熟,在一定程度上反映了整个宝安房地产市场发展水平,目前宝城市场发展保持一种低速度平稳发展态势,但是已经再次成为地产商关注的重要区域;龙华片区属于宝安房地产发展的后起之秀,主要面对龙华本地及福田客户,目前房地产市场发展显现出蓬勃发展的态势;而宝安西北部区域属于新兴市场,处于发展起步阶段,已经开始有部分地产商开始在西北部区域圈地。
,发展动力相对有限
在宝安的置业群体中,业主以当地人为主,但当地购买力尚未有效释放出来。当地居民合作建房,自己建房的现象非常普遍,而当地暂住人口对宝安归属感不强,宁可选择租房。当前,宝安的房价与南山的房价仅低1000元/平方米,但楼盘质素一般,性价比不强,更难以吸引南山或其他区域的购房者。
仅依靠宝安自身的消化力量,宝安房地产必然难以取得较大的突破。如何挖掘本地市场潜力,提高本地原居民和本地暂住人口购房积极性;如何吸引特区和香港置业者投入宝安,成为宝安发展的重大课题。

与区域房地产的本地化特点相同,地产商也具有浓厚的本地色彩,包括富通在内的三家主要开发商(另两家为泰华、鸿荣源)占据宝安市场主要市场份额。
,面积偏大
宝安房地产市场价格在全市处于较低水平,比全市平均价格水平低40%。

1、宝安房地产市场将逐步成为深圳市的热点区域之一,在全市的地位将逐步提升;
2、宝安房地产市场呈区域发展特征,各个区域房地产发展水平各不相同;基本形成龙华、新安、西乡三个热点;
3、宝安新中心区规划将为西乡新中心区规划发展提供借鉴,并会带动与之相联的西乡新中心区的建设发展。
4、地铁、西部通道等解决交通问题的规划将成为宝安新中心区和西乡建设的重要利好因素。
5、随着宝安的城市规划发展的进行,宝安城市面貌的改变,在人们心中也形成了较为鲜明的印象。
片区综合分析
◆现有房地产市场发展缺乏均衡性,新安、西乡、龙华三足鼎立的局面仍将继续;
◆能否均衡发展房地产市场不能依赖房地产市场的自然发展,外部调整、推动力量的介入非常必要,如政府的宏观调控;
◆各片区发展房地产资源各具特色,为房地产分区组合策